El miercoles 26 de octubre de 2016 a las 14:00 hs., en el Salón Montevideo, de la Legislatura de la Ciudad , Peru 160 CABA, se tratara en reunion de
Diputados el proyecto de normas especiales (excepcionales)
para la empresa IRSA para la construccion del shopping Caballito enviado
por el señor Jefe de Gobierno Rodriguez Larreta 2982-J-2016
Lic.
Gustavo Desplats
Coordinador Proto Comuna
Caballito
Informes: 15-3833-8491
1) De
que estamos hablando:
a) El shopping. Seria un emprendimiento comercial sobre un terreno de
casi 25.000 m2 . Indeterminado
en su volumen ya que el proyecto no acompaña planos. Pero del analisis de
la norma, en la mas restrictiva de las posibilidades permite la edificacion de
150.000m2 de construccion mas 50.000m2 de cocheras. Las interpretaciones menos restrictivas de la norma podrian llegar
hasta los 300.000m2. Mas cocheras.
Concurrirían
mensualmente entre 2 millones y 2,5 millones de personas. Esto da un promedio de 80.000 personas diarias y 18.000
vehiculos. Su facturacion se estima de 2500 millones de pesos.
Pero
los promedios engañan. Los dias feriados se podria calcular una presencia de
160.000 personas. El equivalente a los estadios de River, Boca y Velez juntos
desbordados de publico. Y 36.000 vehiculos. Calculando que el emprendimiento
cuenta con 2000 estacionamientos y que roten 10 veces al dia suma capacidad
para 20.000 coches. ¿Donde
se van a estacionar los 16.000 autos restantes?
Asimismo las unicas maneras de llegar al establecimiento
es la avenida Avellaneda, que se angosta a solo 100 metros y toma el
tamaño de una calle normal, y el colapsado puente Cacho Saccardi. La barrera de
Donato Alvarez serian el otro lugar para “desagotar” el transito. Que
colapsaria sin remedio.
B) Situacion de Caballito. Es el barrio central de la Ciudad de Buenos Aires, su
superficie es de 6, 8 km2. Un 3% de la superficie de la Ciudad. Viven
176.000 vecinos lo que es equivalente al 9 % de la poblacion porteña. Desde el
año 2006 en adelante recibe anualmente entre el 10 y el 15% de todo lo que se
construye en Buenos Aires, Sumando en ese periodo mas de 2.000.000 de m2
construidos.
Presenta importantes
problemas de transito y transporte. Su infraestructura de provision de agua y
cloacas se encuentran en estado critico. Segun estableció el Decreto 220/07 de la Ciudad. Cuyas obras
nunca se cumplieron.
Desde hace 4 años presenta importantes
problemas de provision electrica.
2) Falta de documentacion respaldatoria del proyecto
2982-J-2016:
a) En la Comision de Planeamiento
Urbano la
unica documentacion son solo las 5 hojas del proyecto presentado por Rodriguez Larreta.
b) Si bien criticamos
la presentacion del proyecto por la forma del “Plan de Detalle” establecida en
el articulo 9.1.2.2 de la ley 449 (el Codigo de Planeamiento Urbano de la Ciudad ). Siguiendo lo
establecido por dicha norma El
proyecto no esta acompañado por el pedido de los particulares titulares de las
parcelas: Ni se certifica la propiedad de los terrenos tal cual es
establecido por esa norma. Tampoco se acompaña la opinion del resto de los
propietarios de la manzana.
c) Tampoco se a
cumplido con lo normado por el art.
63 de la
Constitución de la
Ciudad la convocatoria a Audiencia Pública "es obligatoria antes
del tratamiento legislativo de proyectos de normas de
edificación, planeamiento urbano, emplazamientos industriales o
comerciales, o ante modificaciones de uso o dominio de bienes públicos"
d) De
gran importancia es la falta de la documentacion referida a la actual
zonificacion R2a2. La
rezonificacion de UF a R2a2 no figura en ninguno de los documentos y seria de
gran interes para poder tomar una nueva decision legislativa sobre este tema.
¿ Cual es la Ley de la
Ciudad que rezonifico de UF a R2a2 esta parcela?, ¿Cuando se voto su primera
lectura?. ¿Cuando fue la Audiencia Publica y cuando la sancion definitiva y su
publicacion en el Boletin Oficial?
Recordemos que nuestra Constitucion establece como
"nulos de nulidad absoluta" a todo acto que no cumpla con lo
establecido por los art 89 y 90 de la Norma.
3) La otra experiencia:
La ley 106 de la Ciudad y su comparación con
el proyecto actual
No es la primera vez que se
presenta un proyecto de este tipo. En
el año 1998 la Ciudad
sanciona la Ley
106. Que permitio la instalacion del shopping Dot, del mismo dueño que el
actual proyecto en tratamiento. pero que presenta increíbles diferencias con el
actual proyecto.
¿Cuales son las
principales diferencias entre esa ley y este proyecto?
Mientras que en la ley 106 se le solicito al
propietario el 30% de su parcela para uso publico. Ahora se le regalan
tierras publicas al privado por un valor de entre 5 a 10 millones de dolares.
En el actual proyecto se pasa de un FOS (factor de ocupación
del suelo) del 60% a uno del 80%, Se permite calcular el FOT (factor
de ocupación total) sobre toda la superficie de la parcela y se aumenta el
FOT basico de 2,5 a
3. Todas normas excepcionales. En
la ley 106 no se dieron prerrogativas en el calculo del FOS y FOT.
Ni las
contrapartidas, ni las obras (construccion de un edificio publico y de
retardadores pluviales a cargo de la empresa) ni los completos estudios que se
marcan en la Ley
106 estan presentes en este proyecto que solo esta lleno de indefiniciones,
falta de informacion y es un verdadero salto al vacio. Un cheque en blanco
legislativo que favorece enormemente a un privado y va en contra de las
necesidades de los vecinos y del patrimonio de la Ciudad.
Mientras que en el
articulo 4 de la ley 106 se dice:" Artículo 4º.- Los propietarios
de la parcela descripta en el Artículo 2º
deberán ceder a la Ciudad
una superficie no menor al treinta por ciento (30%) de la misma para destinarla
a usos públicos; al menos el cincuenta y cinco por ciento (55%) de esa superficie
deberá destinarse a la generación de espacios verdes parquizados. En el resto
de la parcela se deberá destinar una superficie de suelo absorbente de dos mil
metros cuadrados (2.000 m2 ).
La superficie a ceder no será tenida en cuenta a los efectos del cómputo del
Factor de Ocupación Total - FOT ni del Factor de Ocupación del Suelo -FOS. La
apertura de calles públicas y corredores viales privados deberán cumplir con lo
establecido en el artículo 3. l .
3 del Código de Planeamiento Urbano."
En el actual proyecto
se dice:"Artículo 6°.-
Establézcase un cargo a abonar por el titular del inmueble ubicado en el
Polígono A-B-H-EF-G-A correspondiente a la Fracción .1 de la Manzana 39B, de la Circunscripción 5,
Sección 57, consistente en el pago de hasta la suma de pesos equivalente a
DÓLARES ESTADOUNIDENSES UN MILLON (U$S 1.000.000), para ser destinada exclusivamente a las obras de apertura de la calle
Bogotá, a ejecutarse por el Poder Ejecutivo en la adyacencia de la Fracción J y sin afectar esta última" O sea en tierras fiscales. Por lo cual la Ciudad le
esta regalando una cantidad indefinida de tierra a la empresa para la
realizacion de una calle de uso exclusivo para ella. De 3750 a 9000m2 dependiendo
del ancho de la calle, De 5 a 10 millones de dolares en
tierras.
Asimismo
el articulo 8 de la ley 106 norma:" Artículo 8º.- La eventual
aplicación del artículo 2.2.2 del Código de Planeamiento Urbano, no dará lugar
a aumento alguno ni del Factor de Ocupación Total-FOT, ni cambios del Factor de
Ocupación del Suelo-FOS" No
hay ningun regalo al privado. Como si ocurre en el actual proyecto
Por
otra parte el articulo 5 de la ley 106 dice:" Artículo 5º.- Los propietarios mencionados estarán obligados
a construir por su exclusiva cuenta y cargo, en un plazo máximo de dos (2)
años, un edificio público cumpliendo con las siguientes pautas:
1.
Localización en un radio de mil (1.000) metros
desde los límites de la U 35,
Barrio Mitre; y
2.
Inversión total de pesos setecientos cincuenta
mil (750.000), según planos y especificaciones técnicas que establezca la Ciudad.. A tal efecto,
suscribirán un convenio con el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que fijará las modalidades
complementarias y las sanciones en caso de incumplimiento."
Y el articulo 12
agrega:" Artículo 12.- Cualquier
proyecto de obra a realizarse en la Fracción A , Manzana 12a, Sección 43,
Circunscripción 16, deberá contar con un
sistema retardador de líquidos pluviales."
En su clausula transitoria la ley 106 marca lo obligatoriedad antes de la sancion de la ley de analisis de:
Efectos de las obras sobre las redes de infraestructura referente al aprovisionamiento
y desagües e impacto a escala urbana y local y cotas de inundación."
" Volumetría, balance de
superficies y su relación con el espacio público a ceder, y la localización y
características del mismo.
Determinación del área del proyecto,
alcance de los efectos de la actividad en escala urbana y local.
Situación vial del
transporte y tránsito de carga, público de pasajeros y particular, con
frecuencia y horas pico.
Actividades económicas:
comercios minoristas y mayoristas, servicios, garages, playas de
estacionamiento (localización, oferta y envergadura) y análisis de los mismos y sus alteraciones.
Estado del ambiente:
nivel de ruido, emanaciones y olores, composición del aire, según indicadores
de la normativa vigente.
Movimiento estimado de
peatones según frecuencia y origen.
Volumen de residuos.
Instalaciones
generadoras de ruido, vibraciones, emanaciones o variaciones de temperatura,
estableciendo parámetros comparativos y descripción de las medidas previstas
para reducir, eliminar o mitigar los posibles efectos adversos.
4) Su presentacion
legislativa es incorrecta.
Esta armado bajo las
caracteristicas de un “Plan de Detalle” y debería
ser presentado como un “Convenio Urbanistico”. Es
una clara maniobra para hacer entrar por la ventana lo que no pueden hacer
entrar por la puerta, favoreciendo enormemente a un privado. E
intentar lograr la modificacion del Codigo de Planeamiento Urbano sin cumplir
con lo normado. Especialmente el estudio de Impacto Ambiental.
Esto es lo que
exigimos. Solo lo que marca la Ley
449 art 8.4.3.6:
1) Una
propuesta de desarrollo. (¿Que van a hacer?. Planos. Precisiones de
ingenieria y desarrollo arquitectonico).
2) Estudio
de Impacto Ambiental. (Desarrollado
por una universidad publica).
3) Ajuste
a las previsiones del Plan Urbano.
4) Consultas
a entidades vecinales, profesionales y académicas. (Variado y plural. Con
participación de la Comuna
6).
5) Audiencia
Pública referida al tema objeto del convenio. (con difusión masiva).
6) Informe
aconsejando la suscripción o el rechazo del convenio.
¿Cuáles
son las diferencias?
Plan de detalle Ley 449
art 9.1.2.2, debe tener los siguientes rasgos:
- Ser
un “grupo de personas” “titulares
de dominio de parcelas de una misma manzana cuyas superficies
sumadas alcancen 5.000m2”.
- El
Poder Ejecutivo es quién debe “elaborar las normas especiales que, partiendo
de la propuesta vecinal, garanticen su coherencia con las políticas y
estrategias generales para la
Ciudad ”, pudiendo proponer un cambio de tejido y/o usos
hasta declarar al sector como área de urbanización especial.
- para
iniciar la solicitud, el grupo interesado deberá adjuntar constancia de la
opinión del resto de los propietarios de la manzana, certificada por la Autoridad de Aplicación
correspondiente.
No corresponde
encuadrar al pedido como Plan de Detalle
Ya que se trata de:
- una
sola parcela de dominio de
un solo propietario,
- no
se constituye un grupo de personas
titulares de dominio de parcelas de una misma manzana,
- no
hay constancia de la opinión del resto de los propietarios de la manzana, (ya que no existen).
En cambio el Codigo de
Planeamiento establece para los propietarios singulares de 2500m2 o mas el
Convenio Urbanistico:
“8.4.3.6 Procedimiento
La tramitación de estos Convenios Urbanísticos Generales se ajustará al
siguiente procedimiento: El
interesado presentará una propuesta de desarrollo y minuta de convenio
acompañada de un Estudio de Impacto Ambiental. La Secretaría evaluará la
propuesta dentro del plazo máximo de treinta días, verificando
su ajuste a las previsiones del Plan Urbano Ambiental y realizará
las consultas a entidades vecinales, profesionales y académicas que considere
pertinente, luego de los cuales deberá expedirse impulsando el
procedimiento o rechazando la propuesta formulando las observaciones
pertinentes. Una vez considerada viable la propuesta la Secretaría convocará a
una Audiencia Pública referida al tema objeto del convenio. Agotadas las
instancias precedentes, la
Secretaría producirá un informe aconsejando la
suscripción o el rechazo del convenio. Acto seguido, el P. E. decidirá
sobre la realización o no del convenio; en caso afirmativo enviará
luego dicho convenio a la
Legislatura para su tratamiento.”
Asimismo el proyecto
presentado por el ejecutivo presenta diferencias importantes con otras fuentes
de informacion oficiales. En el mapa interactivo de la Ciudad la superficie de la
parcela con sede en Olegario de Andrade 387 tiene 24.855m2. 900m2 mas que
los marcados en el proyecto de Ley. Asimismo el plano que acompaña el proyecto
marca como sus limite norte a un sector UF que segun las planchetas oficiales
de la Ciudad
es en distrito U43. Por ultimo el proyecto no incluye la obligatoriedad de su
doble lectura. Articulos 89 y 90 de la Constitucion.
Correo SOLO a protocomunacaballito@yahoo.com
Gustavo
Desplats en Facebook
No hay comentarios.:
Publicar un comentario