Amig@s y vecin@s:
En la
Legislatura de la Ciudad se esta tratando un nuevo Codigo Urbanistico. Se lo estudia
articulo por articulo. Sin pasar por los ejes centrales. Como si estudiando la
feta de un salame se quisiera comprender
al cerdo. El árbol constantemente tapando el bosque. Se discute lo
puntual y no se tiene una dimension de la Ciudad construida. Se dibuja un
ideal fruto de la mesa de diseño de un técnico. Olvidando a nuestra ciudad
vivida. Pobre Buenos Aires, parejita ciudad soviética.
Gustavo Desplats
Proto Comuna Caballito
Contacto: 15-3833-8491
Problemas de Cimientos
La Ciudad no tiene
aprobado su Plan Estrategico. El Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930, año 2008)
marcaba su actualización cada 5 años (la
primera en 2013 y la siguiente en 2018) y estas no fueron realizadas. Asimismo
normaba la obligatoriedad de un Modelo Territorial que nunca fue aprobado por
la Legislatura. Falta el Codigo Ambiental que tendría que tratarse en
paralelo al Codigo Urbanistico (CU). Este proyecto de Codigo Urbanistico
tiene una demora en su presentación de 9 años. Y tiene que tener esas tres
normas legales aprobadas antes de su sancion. Sino podría ser considerado
ilegal en sede judicial.
Un Codigo Urbanistico en sus antecedentes debe establecer
la relación de la Ciudad de Buenos Aires
con el país, con el territorio todo. Un Codigo Urbanistico debe
establecer la relación con el Area Metropolitana y por supuesto también tener
en cuenta a la Ciudad de Buenos Aires, a la real, a la que existe, vive y late. Mas alla de las prolijas proyecciones
surgidas de los escritorios.
Ya explicitadas y
analizadas estas cuestiones el Codigo debe marcarnos, aunque mas no sea en un
documento complementario. ¿Cual es el modelo de Ciudad que se pretende?
Porque hemos oído de
distintos funcionarios que el modelo de Ciudad de la actual normativa ya no
representa la dinámica de Buenos Aires. Pero no oímos una sola palabra sobre
cual es el nuevo modelo propuesto. ¿Hacia donde vamos? ¿Cual es la idea de cómo debe ser la Ciudad?
¿De cuales serán las herramientas y de cómo las utilizaremos? Para alcanzar ese
objetivo.
Ante la falta de
datos y explicaciones oficiales, con las que uno podría estar de acuerdo o
disentir, es muy difícil realizar un análisis. Pero lo intentaremos.
El primer insumo
para este trabajo es preguntarnos ¿Cual es la situacion del Pais y cual es la situacion de la Ciudad de Buenos Aires?
Las declaraciones
publicas de anteriores y actuales funcionarios y la lectura del Codigo
Urbanistico nos dan una idea de hacia donde vamos. Tiene implícita una
densificación de la Ciudad de Buenos Aires. Una ciudad para seis millones de
residentes.
Entonces, si hay una
idea para hacer una Ciudad que sumaria
otros tres millones de personas, (que
a mi entender incluye también el desplazamiento de un millón de los actuales
residentes de la ciudad hacia fuera de sus limites). Estas personas deben
venir de alguna parte. Entendemos mayoritariamente del territorio Argentino.
¿Cuál es el modelo
de desarrollo territorial que se
plantea sacando 3 millones de personas
para instalarlas en la Ciudad? ¿Hay una estrategia nacional a los fines de
despoblar la Argentina? ¿Es bueno seguir vaciando nuestro territorio para
superpoblar la Ciudad?
Pais vacio Ciudad repleta
Para entender la
situación. En primer lugar la Republica Argentina tiene una densidad de 14,4
habitantes por kilometro cuadrado (hxkm2). Se encuentra en el lugar 212
de densidad de población sobre 244 países. Y es considerado un país de muy
baja densidad poblacional. Uno de los mas despoblados del mundo.
La Ciudad de Buenos Aires, tiene una densidad superior a
los 14.000 hxk2. Mil veces mas que la Argentina. Ya muy alta a nivel
mundial. Con mayor densidad en el
continente americano se encuentran Medellín en Colombia (19,700 hxkm2) y a
nivel mundial solo Paris pero
con algunas ventajas en transporte y ciudades de Asia o Africa.
A nivel regional hay
que recordar que la Ciudad de Mexico tiene una densidad de casi 6000 hxkm2, y
que la Ciudad de San Pablo tiene una densidad de 7.890 hxkm2. Mucho
menores a la densidad porteña. La misma ciudad de Nueva York apenas supera los
10.000 hxkm2. El indiscutible líder en esta clasificación europea es París, con
más de 21.000 hxkm2 que
a favor suma 12m2 de espacio verde por habitante. Luego está Londres con
10.500 hxkm2, después Bucarest con más
de 8.500 hxkm2. Bruselas es otra ciudad de alta densidad poblacional para
Europa con 6.700 hxkm2.
Entonces cuando se propone densificar a la Ciudad de
Buenos Aires se esta diciendo que se pretende llevarla a densidades muy altas.
Solo con una poca
mayor densidad que Buenos Aires encontramos a Yakarta en indonesia que tiene
15,000 hxkm2. A Lagos en Nigeria que tiene una densidad de 16,000 hxkm2 y a
Seúl en Corea del Sur con una
densidad de 17,200 hxkm2. ¿Es ese el modelo al que aspiramos?
Con 30.000 hxkm2
Buenos Aires seria la cuarta ciudad mas densa del mundo. En un país
desierto.
La segunda instancia de análisis del proyecto de Codigo
Urbanistico debiera ser su integración en el Area Metropolitana cuya superficie asciende a 3.833 km², y su
población alcanza los 12.800.000 habitantes. Con un promedio de 3.339 hxkm2.
¿La idea subyacente
de este Codigo es que uno de cada cuatro habitantes del area metropolitana se
muden a la Ciudad? ¿Seria eso sustentable para el Area Metropolitana en su
conjunto? ¿Lo seria para la Ciudad?
La tercera instancia de análisis previo de situación, que el Codigo Urbanistico debiera
abordar es la de la misma Ciudad construida y usada. La que este
código desconoce u olvida.
Hay barrios de
Buenos Aires que mas que duplican el promedio de densidad de la Ciudad; como
Almagro (35.000 hpkm2) y Balvanera (33.000hxkm2) o que los
duplican como Recoleta (28.000hxkm2) o Caballito (27.000hpkm2) O
que están cerca de hacerlo como Villa Crespo (24.500 hxkm2). Viendo el
cuadro anterior se entiende lo “denso” a nivel mundial que son estos números.
Sin ninguna intención descalificatoria. Solo de análisis de calidad ambiental. ¿Por
qué tenemos que vivir en la Ciudad de Buenos Aires como en las ciudades mas
populosas de Bangladesh, Pakistan, India o China?
Y en nada se
diferencia de lo que se plantea en el Codigo Urbanistico para Villa Soldati
(4.253 hxkm2) Para este Codigo en el
momento de plantear capacidad construible es exactamente todo lo mismo.
En síntesis el
proyecto de Codigo Urbanistico no acompaña documentación respaldatoria de
las tres instancias de análisis. Nacional- Area Metropolitana- Local. Que son
imprescindibles para su tratamiento.
Pero de igual manera
de adolecer de un análisis del estado de situación. “Donde estamos parados”.
Tampoco hay un desarrollo del “hacia donde vamos” Una explicitación de lo que se pretende para
el futuro de la Ciudad de Buenos Aires.
Nuestro aporte:
Según datos censales
la Ciudad cuenta con 1.400.000 viviendas, de las cuales 340.000 (24,1%)
están desocupadas. En 1991 solo había 31.000 viviendas vacias.
Hay 2,1 personas por unidad funcional promedio en
la Ciudad.
En la primera década
de este siglo se construyeron 131.000 viviendas y se incremento la población en
solo 130.000 personas. La mitad de lo construido paso a ser “reserva de valor”.
Los análisis
censales indican que para 2.040 habra una variación de solo 40.000
personas en la población de la Ciudad.
Que se encuentra estable desde 1947, hace ya mas de 70 años.
¿Para quien se esta
construyendo? Porque se incorporarían mas de 40 millones de m2 para 2.040,
para la misma población.
Según varias fuentes
la Ciudad construida en los últimos 200
años acumula 220 millones de m2.
En la primer década
de este siglo se construyeron casi 21 millones de m2.
Según datos
suministrados por el arq. Manuel Ludueña la constructividad residual del
actual código seria de 165 millones de m2. A lo que se sumarian otros 160
millones de m2 mas que agregaria como potencial el nuevo código. Logrando
finalmente una capacidad potencial construible de 325 millones de m2. Viendo la dinámica de la
construcción de la ciudad, suficiente para mas de 160 años de desarrollo.
¿No sera demasiado?
Si la capacidad potencial supera muy ampliamente a la
capacidad de la sociedad para desarrollarla, las consecuencias (como ocurrió con normativas anteriores) van
a ser la generación de nuevas inequidades y desequilibrios entre barrios.
Para poder paliar,
en parte, esta falta de información del Ejecutivo hemos elaborado un analisis
de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires en la primera década del siglo
XXI que nos permite ver la “fotografía” del estado de situación de la Ciudad. Siga
el vinculo para leer el informe completo
Del mismo se
desprenden las características de este modelo constructivo:
1) Concentración geográfica de lo construido.
Palermo, Caballito, V Urquiza, Belgrano, y Almagro
concentran el 43,1% de todo lo construido, con solo el 20% del territorio de la
Ciudad.
Los 10 barrios rezagados del sur apenas sumaron todos juntos el 6% de la construcción residencial
de la primera década de este siglo. Representando el 23,7% de la superficie
porteña: Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo,
Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolas, Parque Patricios y Mataderos
(casi 48 km2).
2) Predominio de la tipología edilicia suntuosa.
En 1991 las unidades suntuosas representaron el 6,7% del total. En
2011 Estas representan el 30,8% de la totalidad de lo
construido. Una obscenidad y más de cuatro veces la participación que detentaba
en 1991.
3) Predominio de departamentos de 1 y 2 ambientes.
Tomándolo de punta a punta se puede decir que aumento 4
veces la construcción de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construcción de departamentos de
2 ambientes y que decreció notoriamente la construcción de viviendas de
3 y 4 ambientes. Que pasaron en sumatoria del 60 a solo el 20% del
mercado.
El tema de las Torres
El termino “Torre”
no fue usado por los vecinos como su acepción
en el CPU como el de edificios de “perímetro libre”. Sino como la
denominación de cualquier edificio disruptivo en barrios de casas bajas. Sobre
todo el típico 8 pisos mas 2 retirados del R2aII. En el caso especifico de
Caballito las “torres” según el CPU representaron el 5% de lo construido en
esta década. Puerto Madero, el barrio de las torres por antonomasia
represento el 4,1% de lo construido en la Ciudad en esa década. El problema
siempre fue el 95% entre medianeras. No nos quieran tomar por tontos.
Momento de respuestas
La respuesta a muchas de nuestras propias preguntas es
que realmente lo que viene a permitir este nuevo proyecto de Codigo Urbanistico
es el mantenimiento del actual modelo de construcción guiado por el mercado.
Hay actualmente una
gran concentracion geográfica de lo construido. El actual proyecto de
Codigo Urbanistico favorece esta tendencia.
Tal cual ha sido
demostrado en nuestro trabajo. Se concentro el 61,8% de todo lo construido
durante una década en nuestra Ciudad en la superficie de 10 barrios.
Generando año a año un incremento de la asimetría en lo que se refiere
al desarrollo de la Ciudad de Buenos Aires.
Hay dos procesos que
convergen dentro de este sistema que son los de inquilinizacion: La
Ciudad de Buenos Aires tiene cada vez mayor índice porcentual de inquilinos. Y
el proceso de la utilización de las propiedades como “reserva de valor”. Estos
dos procesos trabajando de manera conjunta han encarecido notablemente el
precio de la tierra y de su producto, los alquileres. El nuevo Codigo no
plantea ningún tipo de herramienta ni disposición de parte del Estado para
limitarlo.
En definitiva este
código esta pensado para que se pueda seguir construyendo libremente mas, en
los lugares donde mas se construye.
En donde el mercado decidió que quiere construir y las tipologías que el
mercado quiere construir. Grande y lujoso como reserva de valor y chiquito y
barato para alquilar. Y pareciera que según esta propuesta normativa el
Estado no tiene nada que hacer en esto.
Logicamente tampoco
estamos de acuerdo con la implementación de modelos tipo de urbanización “llave
en mano”. Como el de Catalinas o el de la Villa Olimpica que introduciendo una importante cantidad de
personas con capacidad adquisitiva mayor a la del promedio de la zona. Terminan
expulsando a los originales residentes por el proceso de encarecimiento del
valor del suelo sin ningún tipo de políticas de mitigación de parte del Estado.
El Codigo
Urbanistico se encuentra lleno de intenciones, que o nunca se convierten en
políticas o que en su instrumentación devienen en lo contrario de lo que
predican.
Por ejemplo su
planteo supuestamente “morfológico”. Siendo en realidad un Codigo con
propuestas disruptivas del entorno. Que propone alturas mayores a las
actuales en todas las areas. Salvo en las de sustentabilidad de altura baja.
Siendo el caso mas arbitrario y emblemático el de la disrupción que resultaría
de las zonas del actual distrito R2b1 (con altura máxima de 13,50m) que
pasarían a ser unidades de sustentabilidad de altura Alta (altura 26m con
retiro incluido). 100% mas.
Asimismo en las areas
en las que mantiene o disminuye
minimamente la altura en relación a las actuales zonificaciones. Sube mucho
la capacidad construible. Sobre todo en las parcelas que no son las
centrales dentro de cada manzana. Permitiendo que se siga construyendo en
estos 10 barrios que acaparan la construcción de la Ciudad. Y nada en los demás. Incorporando a la
demanda de los inversores parcelas que
actualmente permitían “solo” 5 pisos o 5 pisos y dos retiros. Que pasaran a
permitir la construcción 10 pisos y 2 retiros.
La densidad actual debe ser una limitante para las alturas
y densificaciones.
Si no se crean
limitaciones para que no se sobre densifiquen los barrios que ya tienen
densidades altas o muy altas para los standares internacionales. Lo que se va a
lograr es que Almagro, Balvanera, Caballito, Recoleta, Belgrano, etc, terminen con densidades de 40.000 a 50.000
hxkm2. (solo asiáticas) Cada vez con menor cantidad de espacios verdes por
habitante. Déficit de servicios y menor calidad de vida. Los principios del
higienismo del siglo XIX siguen tan vigentes como entonces. Lo demostró la
gripe Aviar en nuestra Ciudad.
Por otro lado se tienen que incluir en la normativa
realización de Estudios de Impacto Ambiental Estrategicos (EIAE) de la
situación ambiental en general como una limitante para las alturas y
densificaciones. Y también asi para
la certificación de la factibilidad de las construcciones residenciales nuevas.
Y teniendo en cuenta en su
elaboración las necesidades impuestas
por los modelos de cambio Climatico.
Asimismo es muy interesante que el mapa de zonas con
riesgo hídrico no trae ningún correlato en el mapa de constructibilidad.
Por supuesto que en
esas zonas hay que cumplir con ciertas normas especificas en lo que se refiere
a la demora y o reutilización del agua de lluvia que cae sobre la parcela. Peso
eso en poco podrá evitar que ese lugar se inunde. Esa zona no se inunda por
el agua de esa parcela en particular. Sino por varias características
sumatorias. Altura frente al nivel del mar, cercanía a una cuenca, índice de
compacidad. Mucho mas en nuestra actual realidad de los fenómenos estremos
producidos como consecuencia del Cambio Climatico. La caída de agua se duplico
en la Ciudad en los últimos 40 años. Y se espera una subida en el nivel del
agua del Rio de la Plata.
Se esta promoviendo la instalación de numerosas personas
en lugares que se sabe que serán inundados en tal o cual circunstancia. Consideramos que estar en una zona de riesgo
hídrico debe ser una limitante para las alturas y densificaciones.
Resumiendo:
1) El
Estado sigue delegando en el mercado la programación del crecimiento de la
Ciudad.
2) La densidad actual debe ser una limitante
para las alturas y densificaciones.
3) La falta de espacios verdes por habitante
debe ser una limitante para las alturas y densificaciones.
4) Se
tienen que incluir en la normativa la realización de Estudios de Impacto
Ambiental Estrategicos (EIAE) sobre
la situación de los servicios públicos, y de la situación ambiental en general
como una limitante para las alturas y densificaciones. Y para la certificación
de la factibilidad de las construcciones.
5) Estar en una zona de riesgo hídrico debe ser
una limitante para las alturas y densificaciones.
6) Se
han encarecido notablemente el precio de la tierra y de su producto. Los
alquileres. El nuevo CU no plantea ningún tipo de herramienta ni disposición de
parte del Estado para limitarlos. Como
el crédito tributario para viviendas de bajos ingresos o el Ordenamiento
Territorial inclusivo.
7) El
nuevo CU no plantea la problemática de las viviendas ociosas. Ni políticas para
desalentarlas.
8) La propuesta actual de zonificaciones de USOS
es altamente limitante de la realidad de la Ciudad.
9) En el documente debe agregarse los mecanismos
para la captación de plusvalías, debiéndose encontrar instrumentos económico
jurídicos adecuados.
10) El resultante de la capacidad transferible
debe ser totalmente para el propietario y no debe haber diferenciaciones entre
las formulas establecidas para las catalogaciones, cautelares, estructurales e
integrales.
11) No se deben perder los beneficios impositivos
por la venta de los derechos de construcción transferibles.
