PROYECTO DE EMERGENCIA URBANISTICA

Proyecto de Ley 2431-D-06 presentado por el Diputado Sebastian Gramajo.

PROYECTO DE LEY


Artículo 1º.- Declarase en emergencia urbana, por un período mínimo de QUINCE (15) años, al perímetro comprendido por las calles Río de Janeiro, avenidas La Plata, Directorio, la calle Curapaligüe y las avenidas Donato Álvarez, Juan B. Justo, San Martín, Angel Gallardo.
Artículo 2º.- Toda construcción nueva que se realice dentro del perímetro establecido en el artículo primero, deberá dar estricto cumplimiento a lo establecido en la Ley 123 y sus modificatorias, cuando se cumplan las siguientes condiciones:
1. De más de QUINIENTOS (500) metros cuadrados construidos finales cuyo frente de a una calle.
2. De más de MIL (1000) metros cuadrados construidos finales cuyo frente de una avenida.
Artículo 3º- El plazo establecido en el artículo 1°, podrá ser renovado por igual período por única vez.
Artículo 4º - Comuníquese, etc.

Fundamentos

Señor Presidente:
El presente proyecto de ley busca establecer la emergencia urbana por un período mínimo de 15 años en el barrio de Caballito de nuestra ciudad. Cabe destacar que una emergencia es toda situación generada por la ocurrencia real o inminente de un evento adverso, que requiere de una movilización de recursos, sin exceder la capacidad de respuesta, es decir, una condición anormal que puede causar un daño a la sociedad y propiciar un riesgo excesivo para la salud y la seguridad del público en general, que además debe contener la aplicación de medidas de prevención, protección y control sobre los efectos de una calamidad.
La emergencia constituye un proceso específico para hacer frente a situaciones de crisis que se desarrolla en 5 etapas: identificación, evaluación, declaración, atención y terminación. Es claro que la Ciudad necesita crecer, por ende no es nuestra intención oponemos a ello; sino que queremos que ese crecimiento realice de manera ordenada, planificada y participativa; no a costa de la afectación del hábitat de los vecinos.
La tendencia a la construcción indiscriminada representa una modificación sustancial de los ambientes de los Barrios. La cantidad de obras que se realizan generan una variación en las condiciones de vida de todos los vecinos por insuficiencia de la infraestructura existente e inadecuación de la misma, afectación de la propiedad por ruidos y contaminación, aumento de las vibraciones en gran escala y un incremento sustancial del tránsito, entre las afectaciones más significativas. Otro daño colateral de relevancia es la impermeabilización de los suelos, con su consecuente impacto en las inundaciones.
Las autorizaciones de obra de se han venido sucediendo en forma aislada, pero con un alto impacto en zona, estas constituyen, una clara violación al artículo 8 inciso e) de la Ley Nº 123, pues el de edificios a realizarse en este espacio superarán largamente los 2.500 m2 necesarios para la realización de la audiencia pública. Mediante un procedimiento de “goteo”, en violación al derecho de participación ciudadana y sorteando los mecanismos de audiencia pública.
Tanto el Gobierno de la Ciudad, como las empresas constructoras y/o propietarias de los predios, no han adoptado las medidas necesarias para evitar la afectación del entorno urbano, el paisaje y la calidad de vida de los vecinos. Se privilegia el interés económico por sobre la protección del medio ambiente.
En los últimos tiempos, algunos sectores de la Ciudad, que se encontraban rezagados, han comenzado a verificar un proceso de auge constructivo residencial. Recientemente, nuevas zonas de la Ciudad se han ido integrando al auge residencial con disponibilidad de espacio y precios más accesibles; barrios tales como Villa Urquiza y Caballito. Estas nuevas obras han sido el eje de importantes cambios en la fisonomía territorial debido a la explosión inmobiliaria. Gran cantidad de casas en demolición y lotes vacíos próximos a arterias de importancia, a lo cual se adiciona altos niveles de accesibilidad a través de medios de transporte público y privado, hicieron que estos barrios fueran los más buscados para las nuevas construcciones que no se realizan en los lugares más tradicionales. Dirigidas a sectores de ingresos medios-altos, pero también a quienes quieren canalizar su ahorro e invertir para venderlas revaluadas en el futuro o alquilarlas.
Esta dinámica conduce a un proceso de demanda de este tipo de bienes durables, en lugar de estancarse se motoriza de manera continua. En este circuito ingresan los desarrolladores inmobiliarios que ven como inmejorables las posibilidades para realizar inversiones. A pesar de que en algunos barrios no encuentran espacio debido a la escasez de terrenos como al elevado costo de los mismos para construir allí. El ejemplo típico del primer caso es Recoleta, mientras que el segundo es Puerto Madero. De esta manera, muchos inversores se concentran en los tradicionales barrios de Belgrano y Palermo, y de manera más reciente en Caballito y Villa Urquiza. En este sentido, es necesario indagar sobre las características de la construcción de edificios para viviendas en los últimos dos barrios, que son los que lideran el crecimiento del sector.
Caballito y Villa Urquiza, son los barrios en donde se están concentrando la construcción de edificios de categoría destinados a sectores de ingresos medios-altos, debido a que la cantidad de superficie permisaza para construcción durante 2005 se ubicó sólo detrás de Palermo y Puerto Madero, con 164.275 m2 para Villa Urquiza y 133.836 m2 para Caballito. En ambos lugares se colocaron entre los cuatro barrios con más superficie ofertada a estrenar en la Ciudad, como se verá más adelante, lo que tiene un correlato positivo con la cantidad de superficie permisada.
El nivel de los precios existentes en la actualidad sitúa a estas dos localizaciones como las de valores más elevados, detrás del tradicional eje norte (Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez) y Puerto Madero.
Para realizar el grafico que se detalla a continuación se definieron 6 categorías: construcciones desde pozo, casas en demolición, lotes baldíos, edificios en construcción, edificios en construcción con unidades a la venta, y, finalmente, construcciones recientemente finalizadas con unidades a la venta.
El grafico realizado por el CEDEM expone claramente el área específica de cada barrio, de acuerdo a la base del Sistema Buscainmueble, donde mostró que dichas zonas se manifestaban como las más densas en oferta de departamentos.
En el sector sur del barrio de Caballito, delimitado por las vías de ferrocarril, la Avenida Directorio, Curapaligüe (que hace de límite con Flores) y la Avenida La Plata; y el triángulo del Parque Chacabuco (Directorio, Curapaligüe, Av. Eva Perón) que abarca 136 manzanas, se registraron 203 terrenos en diferentes momentos del proceso de construcción edilicia (lo que da un promedio de 1 emprendimiento y medio por manzana). Del total, 82 se encontraban en construcción, 31 (ya finalizados) con unidades en venta, 23 todavía en construcción con unidades en venta, 28 eran casas en demolición con proyectos de construcción, 24 eran lo que se denomina “pozo” y 15 eran lotes preparados para el comienzo de la obra. La mayor concentración espacial se verificó en la porción que está limitada por la Avenida Goyena, Hortiguera, Curapaligüe y la Avenida Directorio, en el sector suroeste del barrio. Está zona, tradicionalmente de casas, se ha ido convirtiendo en un área para la construcción de nuevos edificios. Los sectores más cercanos a la Avenida Goyena, en general, cuentan con gran cantidad de emprendimientos, así como los lugares más cercanos al Parque Chacabuco.
Cabe destacar que Caballito cuenta con gran densidad de líneas de colectivos, dos líneas de subterráneos (una en expansión proyectada para 2007) y buena accesibilidad a través del autotransporte privado (Autopista 25 de Mayo), por lo que su elevado nivel de conectividad lo convierte en un barrio con buenas condiciones para la construcción de viviendas a estrenar.
A escala global, una sobreoferta de ahorro junto con bajas tasas de interés generaron las condiciones para una expansión tal del crédito hipotecario, que en la actualidad se baraja la posibilidad de que se haya creado una “burbuja” en el mercado inmobiliario que estaría próxima a “romperse”, por lo que los precios descenderían de forma abrupta.
En el plano local, el boom inmobiliario se manifiesta en un contexto de auge global del sector, aunque con ciertas especificidades. En este sentido, la escasa participación del crédito hipotecario en las adquisiciones resulta en un auge constructivo orientado casi exclusivamente a los sectores de altos ingresos que pueden adquirir las nuevas viviendas cash. Asimismo, este fenómeno se fue desarrollando, en primer lugar, en los característicos barrios del norte de la Ciudad y en Puerto Madero, pero de manera más reciente, Caballito y Villa Urquiza se sumaron a las localizaciones más clásicas, apuntando los desarrolladores a un target de ingresos no tan elevado como el de los lugares antes mencionados.
De esta manera, las condiciones actuales del mercado inmobiliario en la Ciudad, haciéndose hincapié en las recientes transformaciones territoriales en dos barrios, que en los últimos tiempos, se constituyeron como alternativas de inversión ante la falta de espacio en el característico eje norte.
Si bien la opción de la demolición para construir en los barrios de precios más elevados se está acentuando, los costos son muy altos, por lo que la posibilidad de migrar hacia zonas con buenos servicios e infraestructura resulta atractiva para inversores de menor porte, o bien, desarrolladores que pretenden diversificar su cartera
Por su parte, como se sostuvo a lo largo del trabajo, los precios por m2 en estos lugares se registran en alza y elevados (con excepción de los departamentos de tres ambientes en Caballito). Si bien no alcanzan los niveles de los barrios tradicionalmente de mayor valor, estas construcciones apuntan a segmentos medios-altos que no pueden adquirir propiedades en las localizaciones más caras, pero que de todas formas (como los compradores de las zonas más caras), prescinden del crédito hipotecario, por lo que la posibilidad de adquisición queda bastante reducida a sectores que cuentan con efectivo para hacerse de una vivienda.
Con las condiciones actuales del mercado inmobiliario se genera una fuerte disociación entre los precios de las viviendas a estrenar y el poder adquisitivo de gran parte de la población.
La evidente falta de políticas específicas para los sectores bajos y medios, junto con la poca oferta que existe en el mercado hacia esos segmentos, traen aparejadas como consecuencia la imposibilidad de adquirir la primera vivienda, incrementándose el precio de los alquileres. Una distribución más equitativa de la renta a través de una modificación impositiva, una mayor participación de la banca pública en el crédito y un creciente desarrollo de la vivienda pública, se constituyen como los pilares substanciales de un proyecto integrador en materia de edificación residencial en la Ciudad.
Por todo lo expuesto Señor Presidente, solicito la aprobación del presente proyecto