Patrimonio arquitectónico Recursos no renovables

Gabriela Macoretta y Mariela Onorato

Publicado en Hospitalidad & Negocios, febrero de 2012

Los edificios históricos forman parte de la identidad y memoria de la Ciudad, además de ser un recurso económico y turístico de relevancia. La asignatura pendiente en este segmento es una norma clara y ágil, que disponga de un catálogo completo de los inmuebles que se deben proteger. Las ONGs, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, y profesionales vinculados al sector reclaman integrar dichos inmuebles a la planificación urbana y brindarles a los inversores y propietarios un buen marco jurídico para desarrollar sus proyectos.

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En la recta final de 2011 el gobierno porteño anunció que intentaría reabrir la tradicional Confitería del Molino, que permanece cerrada desde 1997. Si bien fue un halo de esperanza en un año en el que la Ciudad perdió a otro de sus establecimientos emblemáticos: la confitería Richmond, lo cierto es que la noticia cumplió la misión de poner paños fríos a la manifestación convocada por un grupo de ONGs para reclamar que no se deje sin efecto la ley que protege a los edificios construidos antes de 1941 y que obliga a pedir autorización antes de demoler o remodelar dichas propiedades (el bloque del PRO no la trató en la Legislatura por decisión del Ejecutivo).
"Buenos Aires no está muy bien posicionada en el campo de la conservación de su patrimonio. Tiene problemas de relevancia que no logra superar. En primer lugar, hay muy poco patrimonio protegido. Más allá de que las actuales autoridades aseveren que son 14 mil los edificios catalogados, lo cierto es que los que tienen protección firme son poco más de 2.000. A su vez, el sistema de protección tiene fallas en cuanto a la identificación, catalogación, manejo y control", aseveró el arquitecto Marcelo Magadán, master en Restauración de Monumentos y especialista en Gestión de Conservación. Y sentenció: "Los edificios antiguos son un capital cultural, artístico, social e histórico que da cuenta, entre otros aspectos, de la evolución a través del tiempo de los porteños, de su forma de vida, de sus gustos estéticos. Son también un recurso económico y turístico significativo, ya que son un atractivo de relevancia para muchos visitantes. Además, la conservación del patrimonio construido contribuye a la sustentabilidad ambiental, ya que evita generar y tener que disponer de los desechos que toda demolición genera, a la vez que reduce el consumo de agua potable y la producción de contaminantes que genera la fabricación de buena parte de los materiales empleados en la construcción de toda obra nueva".

PRESERVACION VS. RENOVACION."La antinomia entre preservación y renovación no tendría lugar si el Estado garantizara el derecho ciudadano a la conservación del patrimonio natural y cultural -reivindicado en la Constitución- y, además, cumpliera con su responsabilidad, en tanto regulador de la ocupación y uso del suelo, desde una perspectiva de defensa del bien común y de la sostenibilidad de los proyectos de desarrollo. 
Es necesario que el Estado identifique, con la participación de los ciudadanos, aquellos bienes que forman parte del patrimonio de un barrio, de la ciudad y del país, determinando las áreas cuyo patrimonio será conservado y aquellas en las que, por determinadas circunstancias, se habilitarán procesos de renovación urbana. Luego habrá que determinar las características de estos procesos y la forma en que esa nueva arquitectura se insertará en el contexto", comentó Magadán, a lo que agregó: "Recordemos que en Buenos Aires el Estado está promoviendo la construcción en base a un Código de Planeamiento surgido durante la última Dictadura Militar, al que se le han realizado reiterados parches destinados a aumentar la superficie a construir. Las autoridades actuales tendrían que discutir un nuevo Código de Planeamiento, siguiendo los lineamientos del Plan Urbano Ambiental, aprobado hace tiempo. Debería contemplar la conservación del patrimonio urbano y ambiental de la ciudad, y tendría que ser consensuado con la ciudadanía". 
Sin embargo, Guillermo García, arquitecto titular de la consultora grgarcía&asoc., considera que "esta aparente contradicción ha sido superada hace ya casi una década. La investigación aplicada que desarrollamos en nuestra consultora apunta al diseño de instrumentos que permitan operaciones urbanas en el marco del equilibrio adecuado y equitativo entre conservación, sustentabilidad y desarrollo, tal como lo señala la Declaración de Budapest sobre patrimonio mundial de 2002".
Así como profesionales, existen distintas posturas en este debate, que algunos lo consideran hasta filosófico. Alicia Santaló, integrante de la Comisión de Arquitectos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), consideró que "según el valor del edificio, no siempre se debe proteger tal cual es. Algunos soportan una intervención de arquitectura contemporánea. Si no recordemos la ampliación del Louvre, en París. Se le incorporó una pirámide de cristal y no deja de ser menos patrimonial por eso. Están quienes no quieren cambiar nada, quienes quieren detener la vida por su gran nostalgia por el pasado. Consideran que el patrimonio debe mantenerse intacto, solo con obras de restauración. Pero hay que mirar para adelante, construir para el futuro. La arquitectura es la síntesis de lo que la sociedad quiere y piensa, y eso hay que construirlo".
"En primer lugar hay que identificar los elementos, materiales y espacios que caracterizan al edificio. Luego hay que evaluar el estado de conservación para plantear una criteriosa intervención, que permita la adaptación a los requerimientos de confort y funcionamiento del proyecto. Lo fundamental es que no pierda su carácter; si logramos un buen resultado estaremos sumando valor a la inversión. Y para ello siempre es útil contar con el asesoramiento de un especialista en conservación y gestión de edificios históricos", agregó Magadán.

ES LO QUE HAY. Actualmente el marco legal que existe en la Ciudad es la Ley de Emergencia Patrimonial. Se trata de un instrumento que obliga a que los pedidos de demolición o modificación de toda construcción erigida antes de 1941 sean evaluados por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP). Es una normativa de carácter preventivo, destinada a impedir la destrucción de edificios históricos.
Una fuente de la organización Basta de Demoler aclaró que la elección del año de referencia no es azarosa, ya que en 1941 "se realizó el primer catastro aéreo de la Ciudad, el cual permitió estudiar las parcelas". 
En cuando al CAAP, que funciona en la órbita de la Dirección General de Interpretación Urbanística de la Subsecretaría de Planeamiento, remarcó que no cuenta con "ningún representante de las asociaciones no gubernamentales a pesar de que muchos reclamos fueron motivados por las ONGs". 
Cabe remarcar que esta ley fue aprobada en 2009 y su renovación es anual. Hacia fines de 2011 la prórroga que debía aprobarse no fue votada por la Legislatura y solo tiene vigencia gracias a un recurso de amparo que presentó una ONG ante la Ciudad. "Gracias a este amparo el gobierno porteño no puede dar ningún permiso de demolición ni de obra", explicó Graciela Novoa, consejera del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU).
Más allá del tiempo de vigencia que tendrá esta norma, Magadán planteó que uno sus principales inconvenientes "gira en torno al CAAP, en tanto órgano de aplicación, que se manejó con criterios contradictorios, sin una metodología de evaluación específica y usando los más diversos recursos para justificar las demoliciones. Fue así que menos de un 10% de los casos evaluados merecieron una recomendación de catalogación, lo que implica el inicio de un complejo trámite administrativo hasta que la protección quede firme".
En cuanto al proceso que plantea esta ley, desde Basta de Demoler relataron: "La idea es que cuando se quiere demoler un edificio previo a 1941, se inicie un trámite que tiene que pasar por la Dirección General de Interpretación Urbana y luego sea "estimado" o "desestimado" por el CAAP. Debería ser rápido porque hay un inversor que está esperando una respuesta sobre ese lote. Luego, si la propiedad es estimada, se inicia un trámite de catalogación y pasa a tener una protección preventiva que puede ser estructural (interiores, exteriores y todo lo que sea ornamento) o solo una protección de fachada. Pero si está desestimado, el edificio puede ser demolido. Sin embargo, el espíritu de la ley es que se haga el catálogo definitivo". 
Desde el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Liliana Barela, directora general de la Dirección de Patrimonio e Instituto Histórico, habló sobre las implicancias y la vigencia de la Ley de Emergencia Patrimonial. "El recurso de amparo tendrá validez hasta que se retome la actividad en la Legislatura. Pero para que nos demos una idea, todos los edificios anteriores a 1941 suman 140 mil en la Ciudad. Catalogarlos y saber si se los debe proteger por sus valores arquitectónicos o históricos requiere de un estudio muy específico. Debe ir un arquitecto a relevarlo y estudiarlo, y luego pasar a una comisión para que lo apruebe. Yo hice un cálculo de lo que logramos en tres años y solo relevamos 5.000 casos, y no llegan a 1.000 las que requieren protección. Con este ritmo de trabajo, para revisar los 140 mil edificios estaríamos necesitando 70 años". 
Colocando el acento en aspectos que van más allá de la ley, Santaló aseveró: "Más que con leyes, estas cosas se resuelven con políticas e inversiones públicas. Así los privados empiezan a interesarse en determinada zona y se fomenta la recuperación de edificios. De todas maneras, en primer término tendría que haber una norma más clara y procesos más ágiles. No puede ser que una catalogación dure meses; es una barbaridad. Está en contra de la protección del patrimonio. Y lo que es peor es que si la Legislatura no lo trata o no quiere catalogarlo, igual queda en un limbo. Es una situación muy dañina para el propietario y para el patrimonio". 
Por su parte, García postuló los fundamentos teóricos para la preservación del patrimonio. "Considerando los valores y actitudes que internacionalmente se han definido en convenciones universales, y de las que nuestro país es signatario, no hay dudas sobre al valor histórico patrimonial de todos los objetos, muebles e inmuebles que forman parte de una identidad determinada. En síntesis, se trata de transformar conceptos abstractos en plataformas culturales y económicas para el desarrollo sustentable del conjunto. Hay que pensar en un plan de desarrollo estratégico que contribuya a la recuperación de aquellos valores que hacen a un sitio único e irrepetible; y que garantice el uso por parte de las actuales generaciones y los visitantes. De hecho su conservación debe tener un alto grado de autenticidad para que los disfruten las generaciones futuras.
En la misma sintonía, desde Basta de Demoler remarcaron: "Nosotros no queremos que se deje de construir, está muy lejos de nosotros. Queremos planificación y que el patrimonio se asimile al desarrollo de la Ciudad, no que sea un escollo. El espíritu de Basta de Demoler es mantener la identidad urbana. Y en tal sentido el patrimonio es un recurso no renovable, como el petróleo.

BARAJAR Y DAR DE NUEVO.Sin embargo, desde el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo también analizaron la funcionalidad de la actual ley. De hecho, Novoa relató que se enviaron cartas a la Legislatura solicitando que no se prorrogue la norma. "Consideramos que se debería hacer un catálogo definitivo de la Ciudad, en el que se establezca lo que se protege y lo que no, para que la gente lo sepa. Tiene que haber una regla clara. La situación actual es muy insegura jurídicamente. Es muy complicado trabajar así".
Mientras que Santaló agregó que "desde el CPAU consideramos que se deberían proteger, por lo menos, los edificios anteriores a 1970. Hay obras del mismo valor que de 1920, como el Banco de Londres, la Biblioteca Nacional y el Teatro San Martín, entre otros. El año pasado comenzamos con esta campaña, llamada ‘Moderna Buenos Aires'".
Por su parte, Barela también aclaró que desde la Dirección de Patrimonio e Instituto Histórico se creó un observatorio de patrimonio barrial, mediante el cual "los vecinos nos plantean una vez por mes los problemas vinculados a edificaciones que ellos creen que son valiosas. Nosotros les decimos acerca de cuáles pueden iniciar el trámite de preservación y sobre cuáles no. Además, está vigente la ley 1.227, que permite resguardar algunos aspectos o marcas de los edificios. En estos casos se puede hacer un centro de interpretación o colocar algo que diga que ‘acá estuvo tal cosa' o ‘acá sucedió tal otra'. A veces la casa no es lo atractivo sino algún objeto que contenga, como puede ser un archivo; y para ello existen distintas instancias de protección. Por otra parte, dentro del rubro gastronómico, tenemos armado el listado de los Cafés notables y un registro de las heladerías y pizzerías, porque son los tres rubros que para nosotros están muy asociados a la manera de ser porteña".

CREDITOS E INCENTIVOS.Consultado sobre las facilidades que pueden tener los propietarios de edificios protegidos, Magadán comentó que "prácticamente se carece de incentivos. Los que están previstos en la normativa no se aplican. Un mecanismo interesante como el Fondo de Recuperación de Edificios Catalogados (Ferec), que debía destinar parte de los fondos que el Estado recauda en concepto de derechos de construcción a conservar edificios protegidos, nunca se reglamentó. Por lo tanto, en la práctica, no funciona. Y los incentivos que están vigentes tienen una aplicación compleja. Así, las exenciones a la tasa de ABL a los edificios catalogados, un mecanismo no muy conocido por los posibles beneficiarios, requieren de un trámite específico y no falto de complejidad. Hay que mejorar los incentivos y retomar el debate sobre la transferencia de la capacidad constructiva, un mecanismo de compensación que permite vender los metros cuadrados que deja de construir un propietario en determinada zona por comprometerse a mantener un edificio catalogado".
A lo que García agregó: "Invertir en un bien existente resulta mucho más económico que demoler y construir nuevamente. Además, los plazos para recuperar la inversión son más cortos. Tal vez el mayor inconveniente no radica en la falta de mecanismos sino en el desconocimiento o desconexión que existe entre los grupos de inversión y los especialistas en la intervención o puesta en valor de bienes patrimoniales". 
Por su parte, Barela, en cuanto a las medidas específicas para el sector hotelero y gastronómico, mencionó a la ley 35 de Fomento de Bares Notables. "No cuida al edificio pero sí asesora. Virtualmente tenemos una línea de subsidios del Fondo Metropolitano, que brinda dinero para fachadas y arreglos especiales. Además, existen subsidios de patrimonio para bares, calesitas o edificios, en los que el consorcio contribuye con el 50% de la inversión y nosotros lo ayudamos un poco". A su vez, adelantó que el ministro de Cultura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Hernán Lombardi, "está trabajando sobre la ley de Bares Notables para aplicar una baja de impuestos a estos establecimientos. Además, yo tengo un proyecto que recién va a ingresar a la Legislatura para crear un fondo especial para patrimonio que provenga de la obra pública". 
Consultada por las facilidades que ofrecen hoy a los propietarios o futuros inversores del sector que cuentan con un edificio antiguo, la funcionaria especificó que se les brinda asesoramiento legal sobre lo que pueden modificar de la propiedad y si amerita que esté catalogado o no. Por ejemplo, en la calle Bolívar una arquitecta comenzó a edificar un hotel y encontró restos arqueológicos. "Cuando se inaugure tendrá vistas al subsuelo y a los restos, lo que lo hará más atractivo", indicó Barela.

EL PATRIMONIO Y EL SECTOR.Otro de los debates que se plantean es si un edificio histórico debe ser utilizado como establecimiento hotelero o gastronómico. ¿Se pierde la esencia del patrimonio o genera valor agregado? "En este escenario no hay impedimentos para que en un edificio histórico funcione un hotel, bar o restaurante. Lo importante es tener claro cómo se hará esa adaptación para mantener las características arquitectónicas que lo hacen especial, evitando desvirtuarlo con modificaciones incorrectas que no aporten desde el punto del diseño. Considero que ciertos rasgos de antigüedad, la nobleza de los materiales históricos, la escala de algunos espacios, la forma en la que juega la luz natural y las texturas originales de los paramentos, son elementos que atraen al cliente y agregan valor a un negocio gastronómico u hotelero", aseveró Magadán, y subrayó: "Los edificios tienen que estar en condiciones de uso y ser usados. Son muy pocos los casos en que deban limitarse a una actividad cultural, como un museo. El resto tiene que continuar con su destino original o, en su defecto, ser adaptado a una nueva actividad que le permita permanecer en servicio". 
García fue un paso más allá y se refirió a lo macro: "En la actualidad no solo los edificios sino los conjuntos o centros históricos se utilizan conservando sus valores. España es un ejemplo en gran escala. El Estado buscó ventajas en otros segmentos al asociar su imagen con la cultura, la gastronomía y la tradición. El caso barcelonés es, tal vez, el más citado en esta materia porque resume con claridad cómo un buen trabajo de planificación y diseño de marca puede convertir a una ciudad a la deriva en una atractiva metrópolis".

EL ABANDERADO Y LOS ESCOLTAS. Yendo a los casos específicos, uno de los edificios que reclama una solución concreta y urgente para su preservación es el de la Confitería del Molino. De hecho, es la bandera de reclamo de varias ONGs. 
Según explicó en diciembre el ministro de Desarrollo Urbano, Daniel Chain, el Ejecutivo enviará a la Legislatura un proyecto para que se utilice la figura del "privado expropiante", previsto en la ley 238. Se haría un concurso público en el que se presentarían proyectos para recuperar y reabrir el establecimiento. Luego se deberá declarar al lugar "de utilidad pública" y autorizar al ganador a actuar como "expropiante", en reemplazo del Estado. Así, los propietarios del edificio no podrían objetar la operación.
Sobre este caso, Barela especificó que hace años que vienen peleando: "Poder reabrirla es el gran desafío en esta gestión. Ahora parece que los nuevos herederos están con la idea de vender. Caso contrario, la solución es que un privado ponga la confitería a punto y utilice todos los espacios rentables del edificio (el salón y las oficinas, por ejemplo). Hoy existe la ley 1.227 de expropiación por parte del organismo público, pero ¿qué podes hacer en ese lugar?, ¿llevar una oficina pública? Ese es el problema del Estado cuando expropia. Además, después lo tiene que sostener". 
Sobre este tema Magadán explicó que "en un extremo tenemos la actual situación de abandono y, en el otro, la posibilidad de la expropiación contemplada en la legislación vigente. En el medio, sin llegar a esos extremos, existe un abanico de alternativas que requieren que, desde el Estado, se implementen formas novedosas de gestión y de manejo. Para ello, los administradores públicos deberían tener un claro interés en proteger el patrimonio y, además, saber cómo hacerlo. Buena parte de nuestra clase dirigente ve, aún hoy, al patrimonio como obstáculo y no como una oportunidad".
Asimismo, Novoa recordó que la Confitería del Molino está dentro de un listado de edificios de interés histórico que hizo en su momento la Secretaría de Cultura del Gobierno de la Ciudad. Es Monumento Histórico Nacional por decreto del Poder Ejecutivo, y además tiene una protección estructural. "Sería fantástico que tenga un uso comercial, porque la mejor forma de proteger un patrimonio es usándolo."
Pasando a otros ejemplos apremiantes, García recordó que en 2008 hubo un caso con cierta resonancia, que fue la demolición irregular del edificio que albergaba a ‘El Navegante', una simpática fonda de la calle Viamonte. Era el único testimonio que había sobrevivido de los locales similares que existían en la zona y que databan de la época en que esa parte del puerto de la ciudad funcionaba a pleno. 
Novoa reflexionó que "se habla bastante de los edificios que se tiran abajo y poco de los edificios importantísimos, de valor patrimonial y protegidos, que se dejan prácticamente abandonados. Pienso en el edificio en el que estaba Harrods, en la calle Florida. Es vergonzoso que no haya manera de exigir la puesta en valor y en funcionamiento. La Ciudad no se merece estas desidias".

EL CASO STARBUCKS.Durante años el local de la planta baja del edificio Otto Wolf -emplazado en la intersección de la avenida Belgrano y Perú- funcionó como una ferretería industrial. El edificio está catalogado, aunque desde hace un tiempo fue abandonado y en la actualidad existe una disputa entre la Defensoría del Pueblo y una supuesta obra "trucha" por parte de la cadena de cafeterías Starbucks.
Consultado al respecto, Diego Paolini, gerente general de Starbucks Coffee Argentina, le dijo a Página 12: "La firma estudia y selecciona muy cuidadosamente cada lugar, buscando ofrecer espacios que sean convenientes para los clientes, dondequiera que deseen disfrutar de la Experiencia Starbucks. El espíritu de la compañía es ser muy respetuosos por el medio ambiente y la comunidad donde opera, cuidando los espacios elegidos, para que arquitectónicamente mantengan su esencia y origen". Y añadió: "Starbucks está siguiendo de cerca la situación para hacer cumplir con todo lo requerido por el gobierno y tomando las medidas que sean necesarias al respecto. Se asegurará de cumplimentar con todos los requisitos de forma tal de poder tener allí una tienda que no solo mantengan el aspecto físico del edificio, sino que conserve absolutamente toda la historia del lugar."
Graciela Novoa, consejera del CPAU, consideró que "quizás la mejor forma de que la gente conozca un edificio como el Otto Wolf sea mediante la instalación de un Starbucks. No está mal y hasta puede ser buenísimo. La cafetería debería tomar como valor agregado al edificio, y la sociedad como valor agregado a Starbucks. Un fundamentalista diría que la cadena es muy contemporánea para estar en un edificio de valor patrimonial, pero es un poco anacrónico pensar así".

LA MITAD LLENA.Al momento de analizar cuáles son los edificios bien conservados y con una buena gestión comercial, Novoa destacó que "los arquitectos tenemos un dogma: intervenir para proteger. Y el Estado tiene que controlar la obra. Seguramente hay muchísimos ejemplos de intervenciones comerciales en edificios de valor patrimonial que son excelentes, incluso en la Ciudad".
Mientras que Magadán remarcó que "existen ejemplos en la zona de Palermo, San Telmo y Montserrat, donde se hicieron adaptaciones interesantes de viviendas para alojar pequeños hoteles. También se recuperaron edificios valiosos, de mayor porte, como el Palacio Duhau (Park Hyatt Buenos Aires) y, algunos años antes, el Palacio Alzaga Unzué (La Mansión del Four Seasons Hotel Buenos Aires)". A esta lista se suman el Alvear Palace Hotel, el Marriott Plaza Hotel Buenos Aires y el Castelar Hotel & Spa.
Un caso paradigmático es el San Telmo Luxury Suites, que inauguró la cadena Nativa Collection en septiembre pasado, en el corazón de San Telmo. Con una arquitectura particular, el hotel boutique es una casona de fines del siglo XIX recuperada y que respeta el diseño original de la propiedad, lo que le da un sello distintivo. Tras cinco años en tareas de preservación, ejecución de obra y decoración, el establecimiento ofrece 12 habitaciones dispuestas en dos plantas tipo loft.
Al respecto, Verónica Brigandí, directora de Nativa Collection, explicó: "Se trata de una propuesta exclusiva, con un diseño vanguardista en un marco de gran valor histórico, ideal para un público exigente que quiere llevarse del destino una experiencia no tradicional".
Asimismo, en el segmento de restaurantes centenarios se destacan El Globo (1908), El Club del Progreso (1852), el Gran Café Tortoni (1858), El Imparcial (1860), El puentecito (1873), la confitería y restaurante Las Violetas (1884) y el Palacio Español (1911).