Proto Comuna Caballito
Hechos. No palabras.
Amig@s:
Analisis de la construccion en Buenos Aires de la primer decada del siglo
XXI
Desde hace
aproximadamente 7 años cambio el modelo constructivo de la Ciudad de Buenos Aires.
La publicación,
hace pocos dias, por parte de la
Secretaria de Planeamiento de la Ciudad , de las estadisticas
completas sobre la construccion en la
Ciudad de la primer decada de este siglo nos ha permitido la
realización de un cuadro comparativo y
certificar ciertas tendencias que, en algunos casos ya denunciamos desde
el año 2006.
Se esta construyendo la inversa de lo que
precisa la Ciudad
y los ciudadanos de Buenos Aires. Se entrego al mercado la planificación
estrategica del crecimiento de nuestra ciudad. Y como resultado este la
desfiguro. Solo atento al rapido retorno de sus inversiones. El Estado, al que le esta sobrando la
mayuscula, ausente.
Se puede
reproducir total o parcialmente nombrando a la fuente.
Saludos fraternales
Lic. Gustavo Desplats
Proto Comuna Caballito
Informes: 15-3833-8491
4903-7444
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COMUNA CABALLITO
Twitter: http://twitter.com/protocomunacaba
Las caracteristicas de este modelo constructivo son:
1) Concentracion
geografica de lo construido.
2) Predominio de
las tipoligias edilicias
suntuosa/lujosa.
3) Departamentos
de 1 y 2 ambientes.
4) Metodologia
constructiva ligada a los flujos de capital.
1) Concentracion geografica:
Los 5 barrios que mas concentraron las
construcciones residenciales en esta primera decada del siglo XXI (Palermo
13,6%, Caballito 10,1%, Villa Urquiza 8,1%, Belgrano 6,7% y Almagro 4,6%) sumaron entre ellos el 43,1% de todo lo
construido en la ciudad de Buenos Aires. Si a eso le agregamos lo
construido en Puerto Madero (4,1%), Flores (3,8%), Recoleta (3,7%) Villa Crespo
(2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos
que en 10 barrios, de los 47 porteños, se concentro el 59,4% de todo lo
construido en la Ciudad.
Pero hay otra Buenos Aires, con otra
realidad La sumatoria de lo construido
en la superficie de Villa Soldati (0,1%), La Boca (0,3%), Parque Avellaneda
(0,5%), Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman solo el 2% de lo
construido en la Ciudad durante los 10 primeros años de esta decada..
Mas alla del
mandato de la
Constitucion del 96 de trabajar para disminuir las diferencia
entre las diferentes zonas de la Ciudad.
Estas
Las diferencias
son abismales si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios mas
concentrados y la dividimos por el 2%, de los 5 mas abandonados. Nos da como
resultado 21,5 veces. Para ejemplificarlo de manera clara: Por cada 2 metros cuadrados
(m2) construidos en los barrios postergados de Buenos Aires se construyen
21,5m2 en los concentrados. O si lo quieren pensar en de otra manera: Se
tardarian, al actual ritmo, mas de 21 años para construirse en Villa Soldati,
La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye
en 1 año en los concentrados. Este ritmo es insostenible.
Para continuar
con la linea de analisis del principio podemos sumar entre los barrios con
menos participación en la construccion residencial a San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San
Nicolas (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), dentro de los
rezagados Sumando de esta manera un 6%
de participación en la construccion de viviendas entre 10 de los barrios con
menos incidencia. De esta manera el resultado obtenido de la division de lo
construido en los 10 barrios con mayor concentración (59,4%) sobre los de menor
(6%) nos arroja “solo” 9,9 veces.
Pero en realidad
la situación es mucho peor que esta si se empieza a tener en cuenta la
superficie de cada barrio en los analisis. Por ejemplo comentamos que 10 barrios rezagados del sur de la ciudad
apenas sumaron el 6% de la construccion residencial de la primera decada de
este siglo, menos que el 6,7 que concentro por si solo el barrio de Belgrano.
Lo interesante a marcar es que este barrio con sus 6,8km2 de superficie
representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad. MientrasLa Boca , Parque Avellaneda,
Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolas, Parque
Patricios y Mataderos (casi 48km2) representa el 23,7% de la superficie
porteña. Esto demuestra que decadente es
este modelo constructivo.
El “barrio” como entidad esconde realidades
y tamaños muy distintos por ello pasamos a calcular los metros cuadrados
construidos por kilometro cuadrado de superficie. De manera de poder comparar
realidades similares. Estos lo hicimos dividiendo los m2 construidos por la
superficie de cada barrio. Este cruce
(columnas B y D) varia un poco los resultados y coloca primero a Puerto Madero,
como el Barrio con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por kilometro
cuadrado de superficie (m2cxkm2), segundo a Caballito, tercero se ubica Villa
Urquiza, seguido en cuarto lugar por
Almagro y Belgrano en el quinto puesto como los barrios con mayor cantidad de
m2cxkm2 de la Ciudad. En
Asimismo el dato de cantidad de habitantes
por barrio (que presentamos en la columna F de nuestro cuadro) es mucho mas
significativo si se desagrega por kilometro cuadrado. De esta manera nos damos
cuenta que (tal cual lo marcamos en la columna G.) Almagro (con 35.000
habitantes por km2) es el barrio mas densamente poblado, seguido de cerca por
Balbanera (33.594hxkm2), Recoleta (28.050hxkm2), Caballito (27.941hxkm2) y Vila Crespo (24.500hxkm2).
Asimismo es de
gran interes la comparación que se puede realizar entre las columnas G y H. Las
que marcan la densidad y los metros cuadrados construidos por kilometro
cuadrado. Encontramos que
paradójicamente se construyo mas en donde mas gente vivia y menos donde menos
población tenia la Ciudad.
Almagro. El
barrio mas densamente poblado fue el quinto en donde mas se construyo.
Caballito, el tercero mas denso en habitantes, fue el segundo con mas m2
residenciales construidos y segundo en
m2xk2. Belgrano fue el cuarto donde mas se construyo y es el sexto mas denso.
Villa Crespo fue el 9 mas construido y es el quinto mas denso.
En el otro
lado Villa Riachuelo con solo 3.561hxkm2
(el barrio con menor cantidad de habitantes por kilometro cuadrado) es el
quinto menos construido. Villa Soldati es el 4 barrio donde menos se construye
y es el segundo barrio en menor cantidad de densidad de habitantes. Este modelo
nos lleva inevitablemente a una explosion. No es sostenible y es inmensamente
dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social.
2) Buenos Aires ciudad suntuosa
En 1991 se
permisaron 7079 unidades funcionales. De ellas 473 eran suntuosas. Eso
represento el 6,7% del total. En 2011 se permisaron 21.525 de los cuales 6.631
fueron suntuosas. Esto representa el 30,8% de la totalidad de lo construido.
Una obscenidad y mas de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.
Años
|
totales
|
sencilla
|
confortable
|
lujosa
|
suntuosa
|
1991/2000
|
97.041
|
37.241(39%)
|
32.617(34%)
|
13.339(13%)
|
13.851(14%)
|
2001/2010
|
131.043
|
40.336(31%)
|
35.047(26%)
|
12477(10%)
|
43.148(33%)
|
Analizando los totales de ambas decadas
vemos que en la decada del 90 nuestra ciudad tenia una distribución como la que nosotros propugnamos. La vivienda sencilla, como debe ser, fue la
mas construida en esa decada. Seguida por la confortable. Entre ambas
sumaron el 73% de todas las modalidades.
Muy diferente
fue la realidad de la primera decada de este siglo. Donde la tipologia suntuosa se ha convertido en la mas construida en la Ciudad. ¿Con que sentido?
3) Departamentos de 1 y 2 ambientes
En este apartado
la Secretaria
de Planeamiento solo da información de este siglo, lo que impide hacer
comparaciones con lo que ocurria en otras decadas. Asimismo la modificacion de
la tendencia dentro mismo del perioro de analisis es significativa.
En los primeros 4 años de la decada los
departamentos de 1 ambiente se ubicaban de entre el 9 al 12% del total de
los construidos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes nos encontramos con
que se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42 del total de
construidos. Los departamentos mas
construidos eran los de tres ambientes que representaban del 32 al 38% del
mercado. Siendo tambien de gran importancia la construccion de
departamentos de 4 ambientes que sumaban del 15 al 20% de lo edificado.
Otro segmento es
el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos si bien sube un poco la
construccion de departamentos de 1 ambiente. Lo hace mucho mas y se convierte
en la eleccion preferida la construccion de departamentos de 2 ambientes que
por si solos representan mas del 40% de lo construido. El retroceso es notorio
tanto en las construcciones de 3 como en la de 4 ambientes.
En el 2007 se
duplico la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los 3
ambientes como segunda mas construida.
Desde 2008 el mayor porcentaje de construccion
es representado por los departamentos de 1 ambiente, seguida por los de 2
ambientes aglutinando entre ambas tipologías del 70 al 80% de todo lo
construido en la ciudad., Rezagando a los tres ambientes a poco mas del 15% y
los 4 ambientes a solo el 5%.
Tomandolo punta a punta se puede decir que
aumento 4 veces la construccion de departamentos de 1 ambiente. Que se ha
mantenido bastante pareja la construccion de departamentos de 2 ambientes y que
decrecio notoriamente la construccion de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que pasaron en sumatoria del 60 a solo el 20% del mercado.
4) Metodologia constructiva ligada a los flujos de capital
Hemos hablado de
donde construye este modelo constructivo. De que construye en tipologias y
cantidad de ambientes. Es hora de contar como lo construye. Esto es rapido, barato y con mano de obra
poco calificada.
La entrada al
mercado de la construccion de flujos de fondos financieros modifico la forma de
construir. Se limitan los tiempos muertos de la construccion a fin de optimizar
el rendimiento. De esta manera se incumplen leyes y normas del arte. Poniendo
en riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimiento. El mayor record de derrumbes y daños a
viviendas de terceros se encuentra dentro de este periodo. Incrementandose en
los ultimos 5 años.
Conclusion:
Ya presentado
por el Ejecutivo de la Ciudad
el “Modelo Territorial” se avecina el
proximo debate en la
Legislatura de la
Ciudad del nuevo Codigo de Planeamiento Urbano con una mirara
“Morfologica”, tal cual lo establece el Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930) es fundamental el poder introducir entre
otras cuestiones. La de la densidad de habitantes por kilometro cuadrado. Los
metros cuadrados contruidos en cada zona. Los metros cuadrados de espacios verdes publicos por habitante.
Para ser tenidos en cuenta en la nueva normativa.
Desde el punto
de vista del la planificación de la
Ciudad es menester
crear un Politica de Estado que con aportes publicos y privados permita un
crecimiento de las zonas postergadas de Buenos Aires.
Es asimismo
fundamental la creacion de mecanismos que guien desde el Estado al mercado en
la busqueda de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.
Se debe limitar la posibilidad constructiva
de las zonas hoy ya densamente pobladas de la ciudad y tender a mejorar las
infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de
densificarlas con modelos constructivos diferentes al “torre”, Simplificar y
flexibilisar las posibilidades de reciclajes de estructuras en desusos.
La vivienda social y la sencilla deben
liderar la construccion de la
Ciudad. Tanto en cantidad de unidades como en m2 construidos.
Hoy se esta
construyendo una ciudad que aleja. Los inversores son los que nos dicen que se
construye y donde.
Los
departamentos de 1 ambiente son los que dan mas retorno por metro cuadrado
Tanto de venta como en alquiler. Hay 10 barrios que dan la mayor garantia de
rendimiento. Solo se construye eso. Lo que garantiza el mayor retorno economico
al constructor. ¿Sera esto bueno para la Ciudad de Buenos Aires? ¿Sera
esto bueno para sus habitantes?
Mientras los
precios se disparan en dolares aumentando de 900 a 2100 el metro cuadrado
en la decada. Provocando un traslado a los precios de los alquiles. Lo que
produce la salida de estos barrios de centenares de familias que no pueden
pagar los nuevos valores. Llevando a estas zonas a un proceso de
gentrificacion.
En esta misma Buenos Aires, la mas rica de las ciudades
argentinas. Pero tambien la mas desigual, donde hay 500.000 ciudadanos con
necesidad de vivienda social. Y otro medio millon con necesidad de vivienda
sencilla. Y nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros cuadrados que
se construyeron en la decada. Mayoritariamente de vivienda suntuosa.
Muchos equivocadamente
nos han tildado a lo largo de estos años de “anti construccion” y esto es un
gran error. Nosotros queremos un pujante
modelo constructivo para nuestra ciudad. Con cada año millones de metros
cuadrados de vivienda social y sencilla, de baja altura, con correctas
ventilaciones. Urbanizando las zonas precarias. Integrandolas a la ciudad. Eso
es realmente progreso. No apilar gente sobre gente.
A lo que nos oponemos es a la construccion
superflua y especulativa. A la “reserva de valor”. A la merma de espacios
verdes. A la densificacion totalmente desenfrenada que lleva a la contaminacion
del aire, generando ruido, congestionamientos de transito, colapso del transporte.
Nos oponemos a la perdida de nuestra
identidad. A que nos tapen con cemento. A que quieran borrar nuestra historia.
El actual modelo
es tanto dañino para los barrios super densificados y escasos de espacios
verdes donde el mercado esta concentrando la construccion cuanto para los
barrios rezagados y olvidados donde lo unico que crece es la precariedad y la
inseguridad siendo un generador de la exclusión. Madre de toda violencia.
A) Barrios
B) Total Metros cuadrados permisados 2002 al 2011
C) Porcentaje de participacion en la construccion
residencial
D) Superficie de los barrios en metros cuadrados
E) Porcentaje de cada barrio sobre la superficie de la Ciudad
F) Habitantes por barrio
G) Habitantes por kilometro cuadrado
H) Metros cuadrados permisados por kilometro cuadrado A B C D E F G H
| Caballito | 1.708.713m2 | 10,1% | 6,8 km2 | 3,3% | 190000 | 27941 hxkm2 | 251.281 m2cxkm2 |
| Palermo | 2.684.109m2 | 13,6% | 17,4 km2 | 8,6% | 257000 | 15791hxkm2 | 154.259 m2cxkm2 |
| Belgrano | 1.279.371m2 | 6,7% | 6,8 km2 | 3,3% | 140000 | 23311hxkm2 | 188.142 m2cxkm2 |
| P Madero | 1.066.489m2 | 4,1% | 2,1 km2 | 1,0% | 500 | 230 hxkm2 | 507.851 m2cxm2 |
| Urquiza | 1.311.626m2 | 8,1% | 5,6 km2 | 2,8% | 87000 | 16523 hxkm2 | 234.218 m2cxkm2 |
| Almagro | 863.144m2 | 4,6% | 4,1 km4 | 2,0% | 141000 | 35000 hxkm2 | 210.522 m2cxkm2 |
| Flores | 833.197m2 | 3,8% | 8.1 km2 | 4,0% | 140000 | 18174 hxkm2 | 102.863 m2cxkm2 |
| Paternal | 124.635m2 | 0,6% | 2,4 km2 | 1,1% | 20000 | 8333 hxkm2 | 51.931 mc2xkm2 |
| Nuñez | 583.667m2 | 1,9% | 3.9 km2 | 1,9% | 53000 | 13,590 hxkm2 | 149.658 m2cxkm2 |
| V Crespo | 488.163m2 | 2,5% | 3,8 km2 | 1,9% | 90000 | 24510 hxkm2 | 128.426 m2cxkm2 |
| Devoto | 460.388m2 | 2,7% | 6,6 km2 | 3,3% | 71000 | 10696 hxkm2 | 69.755 m2cxkm2 |
| Chacarita | 396758m2 | 1,5% | 2,8 km2 | 1,4% | 27000 | 12735 hxkm2 | 141.699 m2cxkm2 |
| Saavedra | 425.662m2 | 2,1% | 5,9 km2 | 2,9% | 52000 | 10337 hxkm2 | 72.146 m2cxkm2 |
| V del Parque | 420.161m2 | 2,3% | 3,6 km2 | 1,8% | 60000 | 17856 hxkm2 | 116.711m2cxm2 |
| Recoleta | 707.781m2 | 3,7% | 5,8 km2 | 2,6% | 165000 | 28050 hxkm2 | 122.031 m2cxkm2 |
| V Riachuelo | 99.169m2 | 0.5% | 4,4 km2 | 2,2% | 14800 | 3561 hxkm2 | 22.538 m2cxkm2 |
| Montserrat | 309.857m2 | 0,7% | 2,2 km2 | 1,1% | 46800 | 16116 hxkm2 | 140.844 m2cxm2 |
| Mataderos | 287.091m2 | 1,2% | 7,6 km2 | 3,7% | 65000 | 7503 hxkm2 | 37.775 m2cxkm2 |
| San Nicolas | 461.614m2 | 0,7% | 2,4 km2 | 1,2% | 35000 | 10349 hxkm2 | 192.339 m2cxm2 |
| Colegiales | 354.385m2 | 1,8% | 2,6 km2 | 1,3% | 59000 | 24351 hxkm2 | 136.301 m2cxm2 |
| Liniers | 281.088m2 | 1,6% | 5.4 km2 | 2,6% | 45000 | 7754 hxkm2 | 52.053 m2cxkm2 |
| P Chacabuco | 346.111m2 | 1,8% | 4,1 km2 | 2,1% | 59000 | 14458 hxkm2 | 88.807m2cxkm2 |
| Coghlan | 171.210m2 | 0,9% | 1,3 km2 | 0,6% | 19000 | 14975 hxkm2 | 84.417 m2cxkm2 |
| Constitucion | 163.395m2 | 1,1% | 2,1 km2 | 1,0% | 47000 | 20342 hxkm2 | 77.807 m2cxkm2 |
| V Pueyrredon | 394.116m2 | 1,8% | 3,7 km2 | 1,8% | 40200 | 10307 hxkm2 | 106.517 m2cxkm2 |
| Balbanera | 548.769m2 | 1,8% | 4,4 km2 | 2,1% | 161000 | 33594 hxm2 | 124.720 m2cxkm2 |
| V Santa Rita | 220.646m2 | 1,2% | 2,3 km2 | 1,1% | 33000 | 13072 hxkm2 | 95.933 m2cxkm2 |
| Monte Castro | 206.758m2 | 1,1% | 2,9 km2 | 1,4% | 33200 | 11491 hxkm2 | 71.295 m2cxkm2 |
| San Telmo | 214.878m2 | 0,6% | 1,3 km2 | 0,6% | 28000 | 18575 hxkm2 | 165.290m 2cxkm2 |
| Boedo | 232.996m2 | 1,4% | 2,6 km2 | 1,3% | 48000 | 19912 hxkm2 | 89.613 m2cxkm2 |
| Floresta | 263.248m2 | 0,6% | 2,4 km2 | 1,2% | 39000 | 16551 hxkm2 | 109.686 m2cxkm2 |
| Barracas | 313.085m2 | 1,3% | 7,6 km2 | 3,8% | 74000 | 9766 hxkm2 | 41.195 m2cxkm2 |
| v Gral Mitre | 136.213m2 | 0,5% | 2,2 km2 | 1,1% | 35200 | 17727 hxkm2 | 61.915 m2cxkm2 |
| P Patricios | 172.474m2 | 0,8% | 3,8 km2 | 1,9% | 42000 | 10127 hxkm2 | 45.387 m2cxkm2 |
| V Ortuzar | 191.987m2 | 0,9% | 1,2 km2 | 0,6% | 22900 | 19353 hxkm2 | 159.989 m2cxkm2 |
| V Lugano | 166.342m2 | 0,6% | 9,2 km2 | 4,5% | 101000 | 13729 hxkm2 | 18.080 m2cxkm2 |
| V Luro | 210.827m2 | 1,7% | 2,6 km2 | 1,3% | 31000 | 12637 hxkm2 | 81.087 m2cxkm2 |
| V Sarsfield | 128.253m2 | 0,7% | 2,4 km2 | 1,2% | 36000 | 15292 hxkm2 | 53.438 m2cxkm2 |
| San Cristobal | 212.460m2 | 1,1% | 2,1 km2 | 1,0% | 49000 | 24135 hxkm2 | 101.171 m2cxkm2 |
| Agronomia | 225.834m2 | 0,8% | 4 km2 | 2,0% | 35582 | 8499 hxkm2 | 56.458 m2cxkm2 |
| Retiro | 286.290m2 | 0,2% | 2,9 km2 | 1,4% | 43231 | 12408 hxkm2 | 98.720 m2cxkm2 |
| La Boca | 213.669m2 | 0,3% | 3,3 km2 | 1,6% | 46300 | 12102 hxkm2 | 64.748 m2cxkm2 |
| V Soldati | 188.254m2 | 0,1% | 8,7 km2 | 4.3% | 35400 | 4353 hxkm2 | 21.648m2cxkm2 |
| Pompeya | 126.437m2 | 1,8% | 6,1 km2 | 3,0% | 53407 | 10137 hxkm2 | 20.727m2cxkm2 |
| P Avellaneda | 101.321m2 | 0,5% | 5,2 km2 | 2,6% | 54000 | 10385 hxkm2 | 19.484 m2cxkm2 |
| Villa Real | 35.731m2 | 0,2% | 1,5 km2 | 0,7% | 14249 | 8563 hxkm2 | 23.820 m2cxkm2 |
| Versalles | 104.978m2 | 0,5% | 1,5 km2 | 0,7% | 14211 | 8735 hxkm2 | 69.985 m2cxkm2 |
| Total Ciudad | 20.723.343m2 | 100,0% | 202 km2 | 100,0% | 3000000 | 14900 hxkm2 | 102.590m2xkm2 |
1 comentario:
Muy interesante...
Como me gustaría ver un analisis de la construcción más vinculada con la zona de mi apartamento en Palermo, será eso posible?
gracias
saludos!
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