AMPARO (fragmentos)

Sr. Juez:

GUSTAVO DESPLATS, en mi calidad de Presidente de la Asociación “PROTO COMUNA DE CABALLITO” (Inscripta con el Nº 2831, en el Registro de Organizaciones de Acción Comunitaria – ROAC) y JAVIER CAMERANO, en mi calidad de Secretario de la misma Institución, con domicilio real en la calle Hidalgo 540, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, constituyendo domicilio conjuntamente con mis letrados patrocinantes, Dr. OSVALDO CARLOS SIDOLI y Dra. MARIA ALEJANDRA BUTTI, en la calle Montevideo 665, piso 8º, Oficina 805 “Bis”, a V. S. respetuosamente nos presentamos y decimos:

II.- OBJETO

Que, en legal tiempo y forma, vengo a promover esta ACCION DE AMPARO AMBIENTAL, solicitando a V. S. ordene al GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES, con domicilio en la calle Uruguay 440 (sede de la Procuración General), revocar las autorizaciones de obra otorgadas para la construcción de los inmuebles ubicados en la zona delimitada por las calles Río de Janeiro – Av. La Plata – Av. Directorio – Curapaligüe – Donato Alvarez – Av. J. B. Justo – Av. San Martín – Av. Angel Gallardo (Barrio de Caballito), por violar dichos permisos lo normado por el artículo 26 de la Constitución de la Ciudad, artículo 8 de la Ley Nº 123 de la Ciudad y por la Ley Nacional Nº 25.675, de Presupuestos mínimos en materia ambiental.
Asimismo, solicitamos el dictado de una medida cautelar de no innovar (artículo 177 del Código en lo Contencioso Administrativo y Tributario – CCAyT), consistente en la suspensión de la construcción de todas la obras autorizadas o en trámite, hasta tanto se resuelva el fondo de la cuestión y que, asimismo, tampoco se autoricen nuevos emprendimientos en la zona.

III.- HECHOS

El Barrio de Caballito de nuestra ciudad vive una situación de emergencia urbana. Cabe destacar que una emergencia es toda situación generada por la ocurrencia real o inminente de un evento adverso, que requiere de una movilización de recursos, sin exceder la capacidad de respuesta, es decir, una condición anormal que puede causar un daño a la sociedad y propiciar un riesgo excesivo para la salud y la seguridad del público en general, que además debe contener la aplicación de medidas de prevención, protección y control sobre los efectos de una calamidad. La emergencia constituye un proceso específico para hacer frente a situaciones de crisis que se desarrolla en 5 etapas: identificación, evaluación, declaración, atención y terminación. Es claro que la Ciudad necesita crecer, por ende no es nuestra intención oponernos a ello; sino que queremos que ese crecimiento se realice de manera ordenada, planificada y participativa; no a costa de la afectación del hábitat de los vecinos.
La tendencia a la construcción indiscriminada representa una modificación sustancial de los ambientes de los barrios. La cantidad de obras que se realizan generan una variación en las condiciones de vida de todos los vecinos por insuficiencia de la infraestructura existente e inadecuación de la misma, afectación de la propiedad por ruidos y contaminación, aumento de las vibraciones en gran escala y un incremento sustancial del tránsito, entre las afectaciones más significativas. Otro daño colateral de relevancia es la impermeabilización de los suelos, con su consecuente impacto en las inundaciones.
Las autorizaciones de obra de se han venido sucediendo en forma aislada, pero con un alto impacto en la zona; estas constituyen, una clara violación al artículo 8 inciso e) de la Ley Nº 123, pues el de los edificios realizados y a realizarse en este espacio superarán largamente los 2.500 m2 necesarios para ser incluidos en todo el procedimiento establecido por dicha norma para la realización de la audiencia pública. Mediante un procedimiento de “goteo”, en violación al derecho de participación ciudadana y sorteando los mecanismos de audiencia pública.
Tanto el Gobierno de la Ciudad, como las empresas constructoras y/o propietarias de los predios, no han adoptado las medidas necesarias para evitar la afectación del entorno urbano, el paisaje y la calidad de vida de los vecinos. Se privilegia el interés económico por sobre la protección del medio ambiente. En los últimos tiempos, algunos sectores de la Ciudad, que se encontraban rezagados, han comenzado a verificar un proceso de auge constructivo residencial. Recientemente, nuevas zonas de la Ciudad se han ido integrando al auge residencial con disponibilidad de espacio y precios más accesibles; barrios tales como Villa Urquiza y Caballito son el principal ejemplo. Estas nuevas obras han sido el eje de importantes cambios en la fisonomía territorial debido a la explosión inmobiliaria. Gran cantidad de casas en demolición y lotes vacíos próximos a arterias de importancia, a lo cual se adiciona altos niveles de accesibilidad a través de medios de transporte público y privado, hicieron que estos barrios fueran los más buscados para las nuevas construcciones que no se realizan en los lugares más tradicionales. Dirigidas a sectores de ingresos medios-altos, pero también a quienes quieren canalizar su ahorro e invertir para venderlas revaluadas en el futuro o alquilarlas.
Esta dinámica conduce a un proceso de demanda de este tipo de bienes durables, en lugar de estancarse se motoriza de manera continua. En este circuito ingresan los desarrolladores inmobiliarios que ven como inmejorables las posibilidades para realizar inversiones. A pesar de que en algunos barrios no encuentran espacio debido a la escasez de terrenos como al elevado costo de los mismos para construir allí. El ejemplo típico del primer caso es Recoleta, mientras que el segundo es Puerto Madero[1]. De esta manera, muchos inversores se concentran en los tradicionales barrios de Belgrano y Palermo, y de manera más reciente en Caballito y Villa Urquiza. En este sentido, es necesario indagar sobre las características de la construcción de edificios para viviendas en los últimos dos barrios, que son los que lideran el crecimiento del sector.
Caballito y Villa Urquiza, son los barrios en donde se están concentrando la construcción de edificios de categoría destinados a sectores de ingresos medios-altos, debido a que la cantidad de superficie permistida para construcción durante 2005 se ubicó sólo detrás de Palermo y Puerto Madero, con 164.275 m2 para Villa Urquiza y 133.836 m2 para Caballito. Estas cifras están creciendo un 60% para este año. En ambos lugares se colocaron entre los cuatro barrios con más superficie ofertada a estrenar en la Ciudad, como se verá más adelante, lo que tiene un correlato positivo con la cantidad de superficie permitida. El nivel de los precios existentes en la actualidad sitúa a estas dos localizaciones como las de valores más elevados, detrás del tradicional eje norte (Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez) y Puerto Madero.
Para realizar el gráfico que se detalla a continuación se definieron 6 categorías: construcciones desde pozo, casas en demolición, lotes baldíos, edificios en construcción, edificios en construcción con unidades a la venta, y, finalmente, construcciones recientemente finalizadas con unidades a la venta. El gráfico realizado por el Centro de Estudios Para el Desarrollo Metropolitano (CEDEM), organismo gubernamental, expone claramente el área específica de cada barrio, donde mostró que dichas zonas se manifestaban como las más densas en oferta de departamentos.
DESARROLLO INMOBILIARIO. CABALLITO SUR Y PARQUE CHACABUCO. SEGUNDA QUINCENA DE MARZO 2006

ver el grafico en www.caballitocolapsa.blogspot.com

Fuente: CEDEM, Ministerio de Producción, GCBA, en base a datos del Sistema Buscainmueble.
Ver en: http://www.cedem.gov.ar/areas/des_economico/
cedem/pdf/coyunt/17/17_16_estespecial.pdf.

Una investigación señala que “durante los diez primeros meses de 2005 en Caballito se autorizaron permisos de obra para vivienda nueva por un total de 95.865 m2. En el área comprendida entre las calles Del Barco Centenera, Rivadavia, avenida La Plata y Directorio, se encuentran actualmente en proceso de obra o recientemente terminados unos 40 edificios. Los edificios relevados dentro de este radio comprendido de 76 manzanas totalizan unos 90.000 m2, de los cuales 18.000 se distribuyen en 7 edificios ya concluidos, y donde además se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados disponibles en oferta”[2]. En el sector sur del Barrio de Caballito, delimitado por las vías de ferrocarril, la Avenida Directorio, Curapaligüe (que hace de límite con Flores) y la Avenida La Plata; y el triángulo del Parque Chacabuco (Directorio, Curapaligüe, Av. Eva Perón) que abarca 136 manzanas, se registraron 203 terrenos en diferentes momentos del proceso de construcción edilicia (lo que da un promedio de 1 emprendimiento y medio por manzana). Del total, 82 se encontraban en construcción, 31 (ya finalizados) con unidades en venta, 23 todavía en construcción con unidades en venta, 28 eran casas en demolición con proyectos de construcción, 24 eran lo que se denomina “pozo” y 15 eran lotes preparados para el comienzo de la obra. La mayor concentración espacial se verificó en la porción que está limitada por la Avenida Pedro Goyena, Hortiguera, Curapaligüe y la Avenida Directorio, en el sector suroeste del barrio. Está zona, tradicionalmente de casas, se ha ido convirtiendo en un área para la construcción de nuevos edificios. Los sectores más cercanos a la Avenida Pedro Goyena, en general, cuentan con gran cantidad de emprendimientos, así como los lugares más cercanos al Parque Chacabuco. Cabe destacar que Caballito cuenta con gran densidad de líneas de colectivos, dos líneas de subterráneos (una más en la expansión proyectada para 2007) y buena accesibilidad a través del autotransporte privado (Autopista 25 de Mayo), por lo que su elevado nivel de conectividad lo convierte en un barrio con buenas condiciones para la construcción de viviendas a estrenar.
A escala global, una sobreoferta de ahorro junto con bajas tasas de interés generaron las condiciones para una expansión tal del crédito hipotecario, que en la actualidad se baraja la posibilidad de que se haya creado una “burbuja” en el mercado inmobiliario que estaría próxima a “romperse”, por lo que los precios descenderían de forma abrupta. En el plano local, el boom inmobiliario se manifiesta en un contexto de auge global del sector, aunque con ciertas especificidades. En este sentido, la escasa participación del crédito hipotecario en las adquisiciones resulta en un auge constructivo orientado casi exclusivamente a los sectores de altos ingresos que pueden adquirir las nuevas viviendas cash. Asimismo, este fenómeno se fue desarrollando, en primer lugar, en los característicos barrios del norte de la Ciudad y en Puerto Madero, pero de manera más reciente, Caballito y Villa Urquiza se sumaron a las localizaciones más clásicas, apuntando los desarrolladores a un target de ingresos no tan elevado como el de los lugares antes mencionados.
De esta manera, las condiciones actuales del mercado inmobiliario en la Ciudad, haciéndose hincapié en las recientes transformaciones territoriales en dos barrios, que en los últimos tiempos, se constituyeron como alternativas de inversión ante la falta de espacio en el característico eje norte. Si bien la opción de la demolición para construir en los barrios de precios más elevados[3] se está acentuando, los costos son muy altos, por lo que la posibilidad de migrar hacia zonas con buenos servicios e infraestructura resulta atractiva para inversores de menor porte, o bien, desarrolladores que pretenden diversificar su cartera. Por su parte, los precios por m2 en estos lugares se registran en alza y elevados (con excepción de los departamentos de tres ambientes en Caballito). Si bien no alcanzan los niveles de los barrios tradicionalmente de mayor valor, estas construcciones apuntan a segmentos medios-altos que no pueden adquirir propiedades en las localizaciones más caras (inversores de la soja y empresarios MERCOSUR), pero que de todas formas (como los compradores de las zonas más caras), prescinden del crédito hipotecario, por lo que la posibilidad de adquisición queda bastante reducida a sectores que cuentan con efectivo para hacerse de una vivienda. Con las condiciones actuales del mercado inmobiliario se genera una fuerte disociación entre los precios de las viviendas a estrenar y el poder adquisitivo de gran parte de la población. La evidente falta de políticas específicas para los sectores bajos y medios, junto con la poca oferta que existe en el mercado hacia esos segmentos, traen aparejadas como consecuencia la imposibilidad de adquirir la primera vivienda, incrementándose el precio de los alquileres.
Cloacas colapsadas, problemas para encontrar cupo en los colegios a la hora de anotar a los chicos, falta de luz natural por la altura de la gran cantidad de edificios que se están construyendo, poca presión de agua, cortes de electricidad en verano y falta de gas en invierno. Esa es la contracara del boom inmobiliario que se registra en la actualidad en la Ciudad de Buenos Aires. El Barrio de Caballito es uno de los más afectados por el exceso poblacional de la zona. No obstante, no es el único barrio que padece estos males. La zona sur de la ciudad tiene importantes problemas con todo el sistema pluvial. La zona norte sufre el faltante de espacios verdes. Si alguien tiene pensado vivir en Caballito debe saber que, según las cifras oficiales, 185 mil personas habitan en ese barrio que podía tener un crecimiento poblacional de 9% a 13% anual mientras que la media del crecimiento en el resto de la ciudad es de 0,01% por año. Hay zonas en las que las cloacas están rebasadas y cuando llueve se dispersan todos los deshechos. Las cloacas tienen, en su mayoría, casi cien años de antigüedad. Cuando se instalaron, cerca de 1900, no había tanta población en el barrio, por lo que es lógico que ahora no den abasto con la demanda.
“El reconocido arquitecto Clorindo Testa confirmó en Radio 10 que la Ciudad de Buenos Aires "no está preparada para crecer tanto" y advirtió que el boom de la construcción puede perjudicar "las redes de agua potable, de electricidad y de cloacas", pero aclaró que "las ciudades se siguen adaptando, tienen períodos de alza y de baja". El sistema cloacal de la Ciudad data del año 1900, y si bien fue pensado para un crecimiento inmobiliario importante, jamás se pudo imaginar las tasas del avance que hoy se registran. Por ejemplo, en Caballito el crecimiento poblacional va a una tasa de 9 a 13% anual, publica el diario Ambito Financiero, mientras que el promedio del resto de los barrios es de 0,01 por ciento. Las soluciones posibles para este fenómeno que se observa en los últimos años podrían incluir la limitación de la capacidad edificatoria, disminuyendo la cantidad de unidades disponibles”[4].
Esta situación tiene, como una moneda, dos caras. Por un lado la concentración violenta, desproporcionada y fuera de toda planificación que vemos en Caballito . Por el otro la falta de inversión en grandes superficies del territorio de la Ciudad. Para entender la magnitud del problema realizaremos algunas comparaciones. Lo que se construye en Caballito en un año, al actual ritmo, tardaría 24 años en construirse en Mataderos. 30 para construirse en Barracas, Dentro de 40 años Parque Patricios tendría construido lo que solo en uno se edifica en Caballito. Y Villa Riachuelo tardaría 120 años en lograr la edificación de un año de Caballito. Esto muestra , sin dudas, el gran desequilibrio que se esta permitiendo en la Ciudad de Buenos Aires. La Ciudad tiene que crecer. Más de 1 millón de vecinos no poseen vivienda propia. Y es llamativo y dramático que el mayor momento de la construcción de la Ciudad, solo comparable con el periodo de la década del 60, este dejando afuera a la gran mayoría de los necesitados. En la Ciudad 140.000 vecinos viven en villas de emergencia. Otros 220.000 viven en casas tomadas. 70.000 lo hacen en inquilinatos y 50.000 en hospedajes. Por ultimó 120.000 se hacinan alquilando habitaciones en casas de familia. Hay 600.000 personas con necesidad de vivienda social y otras 600.000 que alquilan de clase media y media baja. El 40% de toda la población de nuestra Ciudad tiene necesidades de vivienda y Todo este crecimiento especulativo las esta dejan marginadas. Los fríos números mandan. El 66% de todas las viviendas nuevas que se construyen son "PREMIUM"[5]. De gran categoría. Para la clase alta. 17% es vivienda suntuosa, para la clase media alta. 16% vivienda para la clase media. 1% (siendo generosos), para vivienda social. En definitiva se construye la inversa de lo que la Ciudad y sus habitantes necesitan. Y es lógico ya que el "mercado" solo se rige por la búsqueda de la mayor rentabilidad. Es menester guiarlo. Limitar la capacidad construible en las zonas mas densamente pobladas y promover formas de desarrollo en las partes mas deprimidas mediante incentivos fiscales[6] y otras formas de promoción.
Hoy el mercado impulsa el desenfreno especulativo. ¿Cómo es posible que todo esto ocurra sin que el Estado de la Ciudad tome intervención?. Las Ciudades que funcionan son las que se piensan a futuro. Superando las coyunturas y los medianos plazos. Las que marcan reglas claras al mercado. guiándolo. No las que se subordinan a la especulación de la tierra que hace que las propiedades ya no tengan valor en Caballito. Que solo valga el terreno para demolición.
Queda claro entonces, que se trata de privilegiar la especulación inmobiliaria por sobre el derecho a un ambiente sano, a la salud de los vecinos y a una infraestructura adecuada. Esta situación comprende también a edificios históricos del Barrio, como lo es el colegio Santa Rosa, centenario centro educativo, ya que la congregación religiosa propietaria del colegio intenta cerrarlo, frente a la oposición de padres, alumnos y maestros, para venderlo como terreno a una empresa constructora.
En pocas palabras, se pretende modificar un Barrio por el sólo hecho del aumento del valor de la propiedad. Sabemos que la Ciudad necesita crecer, y no nos oponemos a ello; únicamente queremos que el crecimiento sea ordenado, planificado, participativo y no a costa de la afectación del hábitat de miles de vecinos.
[1] “Durante el primer semestre del año los permisos para construir aumentaron un 30% en comparación con el mismo período de 2005. El incremento del metraje aprobado ya había superado el año pasado, con 7,8 millones de m2, al mejor registro de los 90”. Ver: http://www.infobae.com/notas/
nota.php?Idx=270687&IdxSeccion=100799.
[2] Ver: http://www.fortuna.uol.com.ar/
edicion_0134/consumo/nota_00.htm .
[3] “Caballito y Recoleta, los barrios por excelencia de la clase media local, mostraron según el estudio de Reporte Inmobiliario que los valores de los usados experimentaron sendos incrementos en el porcentual de los rangos máximos de las unidades usadas. En Caballito ese aumento llegó al 10%, de u$s 1.000 a 1.100, mientras que por su parte en Recoleta, el porcentaje pasó el 6%. Los inmuebles pasaron de cotizar u$s 1.600 a 1.700 por m2”. Ver: http://www.fortuna.uol.com.ar/edicion_
0163/consumo/nota_00.htm.
[4] Ver: http://www.infobae.com/notas/nota.php?Idx=
271293&IdxSeccion=100799.
[5] “El boom de la construcción pareciera, por ahora, no tener techo. La actividad creció un 18,4 por ciento durante febrero en relación con igual mes del año pasado, y acumuló una suba del 19,5 por ciento en el primer bimestre. La recuperación del sector, que ya superó los niveles pico de la convertibilidad, está motorizada tanto por la obra pública como por la privada. Pero en el caso de las viviendas privadas todavía está concentrada en obras destinadas a un público de alto poder adquisitivo”.
Ver: http://www.pagina12.com.ar/diario/economia/
2-64878-2006-03-29.html.

[6] Fuente de los datos: CEDEM.

III.2.- VIOLACION DE LA NORMATIVA AMBIENTAL

Más allá de si corresponde o no autorizar ese tipo de construcciones en la zona, en razón de lo normado por el CPU, resulta no menos importante referirse a la afectación al medio ambiente que las mismas producen y van a producir, así como también la violación de los procedimientos establecidos en materia de evaluación de impacto ambiental y del concepto medioambiental del paisaje y entorno urbano tutelado en nuestra normativa.
No se trata, solamente, de una obra aislada. Tal como se demuestra con el relevamiento efectuado (ver plano adjunto), estamos frente a una modificación sustancial del ambiente del Barrio. En efecto, la cantidad de obras que se van a realizar generan una variación de las condiciones de vida de todos los vecinos del barrio: insuficiencia de la infraestructura existente e inadecuación de la misma, afectación de la propiedad por ruidos y contaminación (polvo, olores, emisiones inmateriales, smog, etc.), aumento de las vibraciones en gran escala y un incremento sustancial del tránsito, entre las afectaciones más significativas. Otro daño de relevancia es la impermeabilización de los suelos, con su consecuente impacto en las inundaciones.
No se trata de oponerse al progreso ni de pretender hacer de Caballito un barrio exclusivo y excluyente. Lo que se pretende es que las obras respeten la esencia misma del lugar, sin afectar el paisaje (entendido éste como parte sustancial del medio ambiente) ni el entorno urbano, respetando el hábitat de la zona. Ha señalado BUSTAMANTE ALSINA: “Existe un interés legítimo grupal en satisfacer necesidades humanas colectivas, no solamente en relación con los recursos naturales, sino también en orden a las sensaciones psicológicas, estéticas y estados de ánimo en función de la belleza del paisaje, la tranquilidad del entorno y el equilibrio natural de la convivencia social”[1]. Además, “El derecho Italiano caracteriza al medio ambiente, como al “paisaje”, al “hábitat”, como categoría de relación, que expresa la recíproca influencia de una serie de elementos, los cuales en su conjunto están en grado de constituir un valor distinto de aquel que coincide con la suma de elementos singulares; valor que en cuanto expresivo de tal relación resulta intraducible mediante parámetros económicos”[2].
Para ser más claros, se puede plantear el ejemplo de la cucharada de sal: una en un día no afecta a la salud, pero una todos los días puede generar náuseas, hipertensión, problemas cardíacos, etc. Con el complejo de obras sucede lo mismo: una obra no altera sustancialmente las condiciones urbanas, pero varias de ellas realizadas a la vez o de manera sucesiva, van afectando, indefectiblemente, las condiciones de vida del lugar donde son llevadas a cabo.
Resulta necesario recordar, las palabras del maestro BIDART CAMPOS, en lo que se refiere a que el patrimonio urbanístico-cultural-paisajístico es parte integrante del medio ambiente: “el ambiente no se circunscribe al entorno físico y a sus elementos naturales: agua, atmósfera, biosfera, tierra, subsuelo; hay que añadir todos los demás elementos que el hombre crea y que posibilitan la vida, la subsistencia y el desarrollo de los seres vivos. Tales organismos vivos componen un sistema y una unidad, con interacciones en un espacio determinado entre los mismos seres vivos y el ambiente del que forman parte. El ecosistema. Por supuesto hay que computar los denominados recursos naturales, que son bienes que se hayan en la naturaleza y que son susceptibles de transformación y uso por parte de los hombres. Pero como el hombre es un ser social, el ambiente también se integra con otros ingredientes que, latamente, cabe calificar como culturales; es así como debemos agregar el patrimonio cultural. Por fin, el patrimonio natural dentro del cual nos parece que hay que incorporar el paisaje viene a sumarse a todos los contenidos antes ejemplificados”[3]. “Por ser el hombre es un ser social, elementos que debemos calificar como culturales integran, entre otros, al ambiente. De esta forma se protege con el derecho al ambiente, además de los elementos naturales propiamente dichos, el patrimonio artístico e histórico, el cual recibe el nombre de “patrimonio cultural”[4].
Así se llega a la situación que afecta a nuestro barrio. Múltiples obras que van a cambiar la fisonomía e infraestructura de Caballito, que se realizarán sin ser evaluadas en su conjunto.
Y es aquí donde los emprendimientos no cumplen, de manera acabada e integral, con los requisitos de la Ley Nº 123, en lo que a la Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) se refiere. Dicha norma define al Impacto Ambiental en su artículo 3º: “Se entiende por Impacto Ambiental a cualquier cambio neto, positivo o negativo, que se provoca sobre el ambiente como consecuencia, directa o indirecta, de acciones antrópicas que puedan producir alteraciones susceptibles de afectar la salud y la calidad de vida, la capacidad productiva de los recursos naturales y los procesos ecológicos esenciales”. Más adelante, refiere que las actividades con relevante efecto deberán cumplir con todo el procedimiento estipulado (artículo 8); el mismo dispone, entre otras cosas “e) La Audiencia Pública de los interesados y potenciales afectados” (artículo 8). Por otra parte, se considera como de relevante efecto “Las obras proyectadas sobre parcelas de más de 2.500 metros cuadrados que requieran el dictado de normas urbanísticas particulares” (artículo 13, inciso f). Por último, el artículo 26 establece el derecho a la participación ciudadana en las EIA: “Finalizado el análisis de las actividades, proyectos, programas o emprendimientos categorizados como de relevante efecto ambiental y elaborado el Dictamen Técnico por parte de la Autoridad de Aplicación, el Poder Ejecutivo convoca en el plazo de diez (10) días hábiles a Audiencia Pública Temática, de acuerdo con los requisitos establecidos por la Ley No 6. El costo será a cargo de los responsables del proyecto”.
El impacto de todas estas construcciones en la totalidad del Barrio, no puede analizarse de manera individual sino en su conjunto. Son edificaciones contemporáneas, todas ellas, que no deben observarse desde la particularidad de cada una. Nada más pensar en el incremento poblacional de la zona en un lapso muy breve, demuestra la incidencia en el entorno que dichos proyectos van a generar. Se torna necesario, entonces, un análisis de conjunto destinado a evaluar los efectos que en el medio ambiente puedan llegar a ocasionar.
Las autorizaciones de obra de manera aislada, pero con impacto en una misma zona constituyen, entonces, una clara violación al artículo 8 inciso e) de la Ley Nº 123, pues el de edificios a realizarse en este espacio superarán largamente los 2.500 m2 necesarios para la realización de la audiencia pública. Mediante este procedimiento de “goteo”, se realiza una clara violación al derecho de participación ciudadana, evitando la audiencia pública para que los vecinos opinemos sobre el tema.
Por otra parte, no han sido considerados los principios rectores en materia ambiental, de precaución y prevención, establecidos en el artículo 4º de la Ley 25.675. Dichos principios establecen la obligación de anticiparse a la producción del daño ambiental, más allá de que sus efectos sean inciertos, dudosos o poco probables. “El deber de precaución obliga a tener en cuenta la probabilidad de importantes daños en la biosfera, situación que determina la exigencia de un mayor celo y cuidado ante la fundada sospecha de que se encuentra comprometida la integridad del medioambiente. La transición del paradigma de la reparación para la prevención, todavía se demuestra insuficiente. Es necesario, entonces, entrar en un estadio de mayor sofisticación (y efectividad), pasar de la actuación a la precaución. El principio de precaución responde a la siguiente pregunta: dada la incerteza científica sobre la peligrosidad ambiental de una actividad, ¿quién tiene la carga de probar su ofensividad o inofensividad? ¿el proponente del proyecto o el órgano público, en otras palabras, sospechado que la actividad traiga riesgo al ambiente? ¿debe el poder público asumir el prior de prohibirla (o regularla, imponiéndole patrones de seguridad riguroso), o diversamente debe la intervención pública ocurrir solamente cuando el potencial ofensivo haya sido claramente demostrado por el órgano regulador o por los representantes no gubernamentales de intereses ambientales, amparados en un raciocinio de probabilidades o, en los términos del derecho civil codificado, en el régimen de previsibilidad adecuada? La precaución distingue el derecho ambiental de otras disciplinas tradicionales, que en el pasado sirvieron para lidiar con la degradación del medio ambiente, especialmente el derecho penal (responsabilidad penal) y el derecho civil (responsabilidad civil), porque éstas tienen como prerrequisitos fundamentales certeza y previsibilidad, exactamente dos de los obstáculos que la norma ambiental, como la precaución, procura apartar”[5]. El negocio inmobiliario y el GCBA no han sido precavidos ante los efectos de la posible multiplicidad de construcciones en el área. No existió precaución alguna por parte del Gobierno ante la incertidumbre de las consecuencias ambientales que el crecimiento desmedido del Barrio ocasionaría.
[1] Citado por CAFFERATTA, Néstor en “DAÑO AMBIENTAL COLECTIVO: RÉGIMEN LEGAL A la luz de la Ley General del Ambiente 25675”, www.abda.com.br/palestracaferatta.htm.
[2] Op. Cit.
[3] BIDART CAMPOS, Germán, “Tratado elemental de derecho constitucional argentino”, t. IV, Bs. As., Ed. Ediar, 1995, pág. 297 y 298.
[4] PEREIRA FLORES, María Victoria, “El derecho al goce de un ambiente adecuado en el marco constitucional de la República Argentinay de la República Oriental del Uruguay”, http://www.astrea.com.ar/files/prologs/doctrina0091.pdf.

IV.- SINTESIS

El crecimiento de la construcción en el Barrio de Caballito, generado por el especulativo aumento del valor del m2, conllevará una modificación en las condiciones de vida de cientos de vecinos de dicha zona. El GCBA pretende autorizar obras en esa parte de la Ciudad, analizando el impacto individual de cada una, pero sin medir la afectación al hábitat que el conjunto de las mismas ocasione. Esto implica claramente violar el derecho a la participación ciudadana, garantizado en el artículo 8 de la Ley Nº 123, mediante la realización de una audiencia pública, y los principios de precaución y prevención, establecidos en el artículo 4 de la Ley Nº 25.675. Además, demuestra la falta de planificación en materia de desarrollo urbano, con las consecuencias que ello implica.
Por lo tanto, corresponde suspender todas las autorizaciones de obra en la zona hasta tanto se realice una audiencia pública y un estudio de impacto ambiental basado en las modificaciones que las múltiples y futuras obras generarán en el Barrio, así como también de la capacidad de la infraestructura de servicios en el mismo.

V.- SOLICITUD DE MEDIDA CAUTELAR

Solicitamos el dictado de la “MEDIDA DE NO INNOVAR”, regulada en el artículo 177 del Código Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad, consistente en la suspensión de la construcción de todas la obras autorizadas o en trámite, hasta tanto se resuelva el fondo de la cuestión y que, asimismo, tampoco se autoricen nuevos emprendimientos en la zona.
De los hechos relatados se infiere claramente la afectación del medio ambiente que se produciría en virtud de las construcciones a realizarse. La clara violación de las disposiciones constitucionales mencionadas en esta acción, como así también de la normativa nacional, provincial y de Pactos y Tratados Internacionales, que poseen jerarquía constitucional llevan a solicitar se suspendan preventivamente las obras en la zona descripta, hasta tanto se resuelva el fondo de la cuestión.
En este caso, la verosimilitud del derecho invocado surge de la “apariencia de buen derecho”[1], que se obtiene del análisis de los hechos y la documentación acompañada; puesto que, de realizarse las obras en cuestión antes de resolver si la mismas resultan perjudiciales para la salud de miles de vecinos de Caballito, se podría llegar a producir daños irreversibles en muchos de los habitantes de esa zona.
El peligro en la demora es evidente, en razón que de retrasarse el pronunciamiento judicial, podría generar una situación de severo e irreparable perjuicio, al verse afectado el medio ambiente y las personas por la alteración del entorno, el saturamiento de la infraestructura y la modificación del entorno paisajístico – urbanístico.
A los efectos de cumplimentar con el requisito de la contracautela, ofrecemos caución juratoria que ratificamos en el presente acto.
[1] CN Comercial, Sala D, Nov. 5, 1976, LL 1977, A, 227
[5] “DERECHOS DE LA NATURALEZA”, BENJAMIN, Antonio, pág. 31 y ss., en la obra colectiva “OBLIGACIONES Y CONTRATOS EN LOS ALBORES DEL SIGLO XXI”, Ed. Abeledo Perrot.