Visto que mediante los proyectos 1867-D-2006 de autoría de la Diputada Beatriz Baltroc, 2008-D-2006 de autoría del Diputado Juan Manuel Olmos, 2431-D-2006 de autoría del Diputado Sebastián Gramajo y 712-D-2007 de autoría de la Diputada Teresa de Anchorena tramitan diversos proyectos de cambio de zonificación para el barrio de Caballito y,
Considerando
Que el proyecto 1867-D-2006 de autoría de la Diputada Beatriz Baltroc se refiere al polígono comprendido por Avda. La Plata, Avda. Directorio, Curapaligüe, Avda.Donato Alvarez, Avda. Juan B. Justo, Avda. San Martín, Av. Angel Gallardo, Río de Janeiro, para el cual propone limitar la altura de las construcciones estableciendo alturas máximas particulares según el distrito de zonificación vigente.
Que el proyecto 2008-D-2006 de autoría del Diputado Juan Manuel Olmos propone desafectar el polígono comprendido por las Avenidas Directorio, José María Moreno, Acoyte, Angel Gallardo, Gaona, Boyacá y Carabobo del Distrito de Zonificación R2aII y afectarlos a Distrito R1bI.
Que el proyecto 2431-D-2006 de autoría del Diputado Sebastián Gramajo propone la declaración de emergencia urbana, por un período mínimo de quince (15) años, al polígono comprendido por las calles Río de Janeiro, avenidas La Plata, Directorio, la calle Curapaligüe y las avenidas Donato Álvarez, Juan B. Justo, San Martín, Angel Gallardo, estableciendo que toda construcción nueva que se realice dentro del perímetro establecido en el artículo primero, deberá dar estricto cumplimiento a lo establecido en la Ley 123 y sus modificatorias, siempre y cuando tengan más de quinientos (500) metros cuadrados construidos finales cuyo frente de a una calle, o bien, más de mil (1000) metros cuadrados construidos finales cuyo frente de una avenida.
Que el proyecto 712-D-2007 de autoría de la Diputada Teresa de Anchorena propone el cambio de distrito de zonificación de zonificación R2aII por el R2bI, para el polígono comprendido básicamente por las calles Aranguren, Rojas, Planes, Nicasio Oroño, Vallese, Biedma, Viale, Repetto y Colpayo, que se sumará a la zona aledaña, ya afectada a dicho distrito, comprendida por las calles Rojas, Planes, Donato Álvarez y Aranguren.
Que los cuatro proyectos, pese a sus diferencias, se fundamentan en que en los últimos tiempos los habitantes de Buenos Aires han demostrado un creciente interés por los cambios evidentes que la ciudad está experimentando a nivel morfológico, que se ha visto indudablemente condicionado por el aumento significativo de la construcción, que puso en evidencia las diferencias entre la ciudad existente, que conocen y valoran, y la propuesta por la normativa vigente.
Que fueron los habitantes del barrio de Caballito quienes comenzaron a hacer públicos los planteos que luego se extendieron por otros barrios de la Ciudad y llevaron a la sanción del decreto 1929/2006, que entre sus fundamentos señala que “…dicho fenómeno se focaliza en aquellos Distritos Residenciales (…) en los cuales la normativa actual permite alturas de edificación de Planta Baja y 7 (siete) pisos sobre rasante, acompañada de indicadores de FOT de entre 3 y 4 veces la superficie del terreno según el ancho de la calle, modificando así la imagen y el carácter urbano original frecuentemente dominado por bajos índices de densidad edilicia”. El mismo decreto consigna que este barrio es uno de los cuatro que durante el 2005 acumularon más de la mitad de las construcciones de toda la ciudad, junto con Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo y Villa Pueyrredón.
Que en Caballito existen zonas prácticamente consolidadas con edificios de propiedad horizontal en altura, como los ejes de las Avenidas Rivadavia, La Plata, Acoyte – José María Moreno, Juan Bautista Alberdi y Gaona. En la franja comprendida por la calle Dr. Juan F. Aranguren y la Av. Directorio hay una alta proporción de edificios de vivienda multifamiliar construidos a partir de la década de 1940 y zonas que no habían tenido renovación en las que actualmente existen muchos emprendimientos en marcha, mostrando una tendencia a la consolidación del tejido en altura.
Que en cambio, la zona que se extiende desde Aranguren hasta Av. San Martín-Juan B. Justo tiene un marcado carácter residencial de baja densidad, donde las viviendas raramente superan los dos pisos, no obstante lo cual la normativa vigente en este sector permite la construcción de edificios de hasta 30m de altura.
Que esta densificación intensiva de las parcelas, que propone el reemplazo de edificios de una y dos plantas por otros de más de diez pisos, no guarda correlato alguno con los números arrojados por los censos de población y produciría la concentración del crecimiento sólo en algunos lotes, fragmentando el tejido y destruyendo las cualidades urbanas y ambientales del barrio.
Que las normas actualmente vigentes, que derivan del Código de Planeamiento Urbano sancionado en el año 1977, en pocos casos consideran lo construido. A pesar de que, hacia la mitad del siglo XX, Buenos Aires estaba ya casi completamente urbanizada y su identidad delineada, proponen una ciudad más densificada en el área central, en los subcentros barriales y en los ejes circulatorios, con muy pocas zonas de densidad baja. Sin embargo, la población prácticamente no ha sufrido variaciones desde mediados del siglo XX
[1] y esto, unido a la falta de las condiciones de mercado necesarias, hizo que la nueva imagen de ciudad propuesta por el Código no se materializara sino en forma parcial. Esta situación provocó la fragmentación de grandes porciones de tejido homogéneo existente y la no consolidación de otros sectores, tales como ciertas avenidas y la gran mayoría de los centros barriales, dando como resultado, en muchas zonas, un perfil urbano desparejo y carente de un carácter definido.
Que de esto se deduce que existe una falta de correlación entre las densidades previstas por las normas urbanísticas y la evolución demográfica de la Ciudad. El aumento de la construcción que, luego de la devaluación monetaria de 2002, y según cifras del CEDEM, fue de un 110% entre 2001 y 2005, puso de manifiesto la diferencia entre lo propuesto y lo real, conduciendo a los ciudadanos a expresar su disconformidad ante la inevitable e irreversible transformación de las características urbano ambientales del hábitat que habían elegido. Cabe mencionar aquí que, debido a la escasez de terrenos vacantes disponibles, la construcción de nuevos edificios se realiza principalmente a partir de la demolición del tejido preexistente que, más allá de sus características arquitectónicas o históricas propias, condiciona y define el carácter de cada barrio.
Que no obstante lo antedicho, es evidente que las transformaciones no son negativas en sí mismas, de hecho la Buenos Aires que conocemos hoy se construyó sobre otra de casas bajas e imagen europea que, en su momento, había reemplazado a la “gran aldea” colonial. Sin embargo, es posible la convivencia armónica de lo nuevo con lo existente y, tal como establecen los Lineamientos Estratégicos del Plan Urbano Ambiental, la escala, el perfil y la calidad ambiental de los barrios son rasgos característicos a conservar. El mismo Plan Urbano Ambiental propone “promover tipologías edilicias que no den lugar a disrupciones morfológicas” así como “preservar los sectores urbanos de baja y media densidad poblacional que manifiestan características singulares de valor y buen grado de consolidación”.
Que por otro lado, la Ciudad de Buenos Aires es lo suficientemente amplia, en todo sentido, como para albergar ámbitos muy diversos entre sí, tal como ha venido sucediendo hasta ahora y que esta diversidad es, además, una de sus características principales y su preservación asegura la conservación de su identidad, a la vez que aumenta su atractivo.
Que teniendo en cuenta estas consideraciones, habiendo evaluado los cuatro proyectos presentados y teniendo en cuenta las consideraciones de los vecinos en las reuniones de Comisión en las que fue tratado este tema, es que se ha elaborado la presente ley que propone básicamente lo siguiente:
- Cambio del distrito de zonificación R2aII, por el Distrito R2bI para el polígono comprendido por el fondo de la Av. Honorio Pueyrredón, Aranguren, Rojas, Planes, Oroño, Vallese, Biedma, Seguí y fondo de las parcelas frentistas a la Av. Gaona, y el polígono comprendido por fondo de las parcelas frentistas a la Av. Gaona, Seguí, Viale y fondo de las parcelas frentistas a la Av. San Martín.
- Cambio del distrito de zonificación C3I por el Distrito R2bIII para las parcelas frentistas a la calle Cucha Cucha, ambas aceras, entre Viale y Galicia, parcelas frentistas a la calle Galicia, ambas aceras, entre Cucha Cucha y Pujol y parcelas frentistas a la calle Pujol, ambas aceras, entre Galicia y Tres Arroyos.
- Cambio del distrito de zonificación C3I por el Distrito C3II para las parcelas frentistas a la Av. Gaona entre Av. San Martín y Seguí y de las manzanas frentistas a la Av. San Martín entre Ampere y Beláustegui.
- Cambio del distrito de zonificación E3 por el Distrito R2bIII para el polígono comprendido por el fondo de las parcelas frentistas a las Avdas. Acoyte y Díaz Vélez, eje de la calle Ambrosetti, eje de Jauretche, fondo de la parcelas frentistas a Díaz Vélez, eje de Acevedo y Av. Avellaneda.
Que se propone asimismo la creación de un apartado de “Casos particulares” para el barrio de Caballito dentro del Distrito R2bI, estableciendo que ciertos instrumentos normativos contenidos en las Normas Generales del CPU, tales como la planta baja libre, el enrase y las normas especiales, no rigen en el mencionado barrio.
Por lo expuesto, esta Comisión de Planeamiento Urbano pone a consideración del Cuerpo la aprobación de la siguiente
LEY
Art. 1°.- Desaféctase de sus respectivos Distritos de zonificación el polígono comprendido por el eje de la calle Luis Viale desde su intersección con el eje de la calle Almirante F. J. Seguí; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Cucha Cucha, acera sudoeste; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Galicia, acera sudeste; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Pujol, acera sudoeste; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. San Martín; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Dr. Luis Beláustegui; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Cucha Cucha; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas la calle Tres Arroyos, acera noroeste; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Dr. Nicolás Repetto; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Galicia, acera noroeste; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Gral. Manuel A. Rodríguez; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Cnel. Apolinario Figueroa; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. San Martín, acera sur; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a las Avdas. Gaona continuando por la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Dr. Honorio Pueyrredón, acera oeste; por ésta hasta la intersección de su prolongación virtual con el eje de la calle Dr. Juan Felipe Aranguren; por éste hasta el eje de la calle Rojas; por éste hasta el eje de la calle Planes; por éste hasta el eje de la calle Nicasio Oroño; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Felipe Vallese; por éste hasta su intersección con el eje de la calle José Juan Biedma; por éste hasta su intersección con el eje de la Av. Gaona; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Almirante F. J. Seguí; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Luis Viale.
Art. 2º.- Desaféctase de sus respectivos Distritos de Zonificación el polígono comprendido por la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Díaz Vélez, acera sur, desde su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Acoyte, acera este; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Ambrosetti; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Arturo Jauretche; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Eleodoro Lobos; por éste hasta su intersección con la prolongación virtual de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Díaza Vélez, acera sur; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Eduardo Acevedo; por éste hasta su intersección con el eje de la Av.Avellaneda; por éste hasta su intersección con la prolongación virtual de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Acoyte, acera este, y por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Díaz Vélez, acera sur.
Art. 3°.- Aféctase al Distrito de Zonificación R2bI el polígono comprendido por el eje de la calle Luis Viale desde su intersección con el eje de la calle Almirante F. J. Seguí hasta su intersección con la prolongación virtual de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Dr. Nicolás Repetto, por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Gaona, por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Almirante F. J. Seguí y por éste hasta su intersección con el eje de la calle Luis Viale, y el polígono comprendido por la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Gaona, por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Gral. Martín de Gainza, por éste hasta su intersección con el eje de la calle Ampere, por éste hasta su intersección con la prolongación virtual de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Dr. Honorio Pueyrredón, por ésta hasta la intersección de su prolongación virtual con el eje de la calle Dr. Juan Felipe Aranguren, por éste hasta el eje de la calle Rojas, por éste hasta el eje de la calle Planes, por éste hasta el eje de la calle Nicasio Oroño y por éste hasta su intersección con el eje de la calle Felipe Vallese, por éste hasta el eje de la calle José Juan Biedma, por éste hasta su intersección con el eje de la calle Neuquén, por éste hasta su intersección con el eje de la calle José Juan Biedma y por éste hasta su intersección con la prolongación virtual de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Gaona.
Art. 4°.- Aféctase a Distrito de Zonificación R2bIII el polígono consignado en el Art. 2º.
Art. 5º.- Aféctase a Distrito de Zonificación C3II el polígono comprendido por el eje de la Av. Gaona desde su intersección con el eje de la calle Juan José Biedma; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Almirante Seguí; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Gaona acera noroeste; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Dr. Nicolás Repetto; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. San Martín; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Luis Viale acera noroeste; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Cucha Cucha acera noreste; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Galicia; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Pujol acera noreste; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Tres Arroyos; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. San Martín acera sureste; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Beláustegui; por éste hasta el eje de la calle Cucha Cucha; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Tres Arroyos; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Dr. Nicolás Repetto; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Galicia, acera noroeste; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Gral. Manuel A. Rodríguez; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Cnel. Apolinario Figueroa; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. San Martín, acera sur; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a las Avdas. Gaona y Honorio Pueyrredón; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Ampere; por éste hasta su intersección con el eje de la calle Gral. Martín de Gainza; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Gaona; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Juan José Biedma.
Art. 6°.- Incorpórase al inciso 7 “Casos particulares” del inciso a) “Distrito R2bI” del Parágrafo 5.4.1.4 del Código de Planeamiento Urbano, el punto 7.3 con el siguiente texto:
“7.3) En el sector 3 Barrio de “Caballito”, para todas las tipologías edilicias, la altura del volumen edificado será determinada exclusivamente tomando en consideración la altura máxima y plano límite horizontal establecidos en el punto 4) del presente Distrito, no resultando de aplicación los parámetros R y r.
En este sector no serán de aplicación el Artículo 2.2.2, el Parágrafo 4.2.7.4, el Artículo 4.3.10 y los incisos a), b) y c) del Artículo 4.4.3.
Art. 7°.- Modifícanse las Planchetas Nº 11, 12, 16 y 17 del Plano de Zonificación del Código de Planeamiento Urbano, según lo expresado en los artículos precedentes, agregándole a los polígonos afectados al Distrito R2bI por la presente Ley, el número cardinal que corresponda encerrado por un círculo.
Art. 8°.- Publíquese y cúmplase con lo dispuesto en los Artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Art. 9°.- Comuníquese, etc.
Sala la de Comisión: de noviembre de 2007.-
GONZÁLEZ, ÁLVARO
Presidente
OLMOS, JUAN MANUEL ACUÑA, MARÍA SOLEDAD
Vicepresidente
BALTROC, BEATRIZ SANTILLI, DIEGO
DE ANCHORENA, TERESA HERRERA BRAVO, RODRIGO
TALENTO, MIGUEL LO GUZZO, CARLOS
[1] Según datos del INDEC en 1947, apenas tres años después de sancionado el Código de la Edificación, Buenos Aires tenía 2.981.043 habitantes, cifra que se mantiene prácticamente inalterada hasta la actualidad, registrándose, incluso, entre 1991 y 2001 un decrecimiento de la población del 6.4%.(el número de habitantes pasó de 2.966.634 en 1960 a 2.965.403 en 1991 y descendió, para 2001, a 2.776.138).
