Muchos de los edificios mas importantes no estaban habilitados al momento del censo.(Torres Dos Plazas, Nuevo Caballito. Varias grandes de Directorio, Pedro Goyena, Honorio Pueyrredon, etc. El mayor permisado en m2 de Caballito fue en 2006 y 2007, donde represento el 15% del total de la ciudad. Muchos son "reserva de valor" un lindo eufemismo para especulación inmobiliaria. El promedio de edificios vacios de la Argentina es de 18% . El de la Ciudad de 24%. De Puerto Madero 40%. Un % muy importante (40 o 50%) de lo que se construyo esta vacio. Estamos en el borde de una burbuja. Dice el broker. Hay millones de m2 de vivienda de lujo y suntuosa vacios en estos barrios. Porque a los "ladrillos" no te los pueden robar ni tomar el gobierno. Todo lo solido se diluye en el aire. El comienzo es muy parecido al de una avalancha en la montaña. Casi no se nota. Unos pocos salen a vender porque necesitan efectivo. Lo que sigue es conocido. Japon, EEUU, España. El precio en dolares de la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires crecio de 120 a 130% en los ultimos diez años. Una propiedad que valia 100.000 U$S hace diez años representaban 100.000$. Hoy esa propiedad vale 240.000 U$S. Mas de 1.000.000 de pesos. Nada en una economia normal puede tener ese rendimiento. Las burbujas explotan. Gustavo Desplats
En diez años se incrementó sólo el 0,3% y 3,4% respectivamente. Los dos barrios concentran más del 22% de los metros construidos.
Los resultados del Censo Nacional 2010 arrojaron un dato curioso que desafía el sentido común: los barrios de Palermo y Caballito, dos de los protagonistas excluyentes del boom inmobiliario porteño, prácticamente no crecieron en población en los últimos diez años.
Palermo (Comuna 14) y Caballito (Comuna 6), junto con Villa Urquiza (que con a Saavedra, Coghlan y Villa Pueyrredón conforma la 12) fueron los barrios en los que más se construyó en los últimos diez años. Según relevó la Subsecretaría de Planeamiento, entre 2001 y 2009, se edificaron allí 3.317.133 m2, de los cuales más del 85% fue destinado a uso residencial. Sin embargo, la población creció en esas comunas solamente el 0,3 y el 3,4 % respectivamente. Porcentajes pequeños, si se los compara con el promedio de 4,1% del resto de la Ciudad, donde las inversiones fueron menores. Si bien se espera un comportamiento similar en Villa Urquiza, aún no es posible saberlo porque los resultados del censo no están todavía discriminados por barrio.
Los números sorprendieron incluso a los funcionario de la Dirección de Estadísticas y Censos porteña. “De acuerdo con nuestras proyecciones, se esperaba mucha más gente; se sabe que hubo un crecimiento de las viviendas deshabitadas, pero aún falta más datos para poder determinar exactamente qué pasó”, reconoce Victoria Mazzeo, jefa del Departamento de Análisis Demográfico.
Tal vez no haya que buscar la explicación en un fenómeno demográfico sino económico, o financiero, que en el fondo esconde una de las causas principales de la crisis habitacional. El Censo reveló que el 24% de las viviendas porteñas está deshabitado.
Según los brokers consultados por PERFIL, si se computan solamente los edificios nuevos, germinados al amparo del boom inmobiliario, el número podría ser bastante mayor.
¿Por qué construir edificios que no serán estrenados? Para Arturo Grieben Saubidet, de la división de tasaciones de LJ Ramos, el mercado se encuentra al borde de una burbuja. “Los inversores compran propiedades en el pozo esperando sacar una ganancia cuando las revendan, pero como es muy difícil para el consumidor final acceder a créditos hipotecarios, después no encuentran clientes y guardan los departamentos como reserva de valor”, explica.
El especialista señala también otra causa: la tendencia de los porteños a vivir solos y a tener familias menos numerosas. “Después de 2001, empezaron a mudarse los hijos que en aquel momento no tenían dinero para hacerlo”, sostiene. Héctor Lostri, Subsecretario de Planeamiento porteño, ensaya una explicación similar: “La tendencia de los últimos treinta años es hacia una mayor cantidad de hogares, pero con una menor cantidad de integrantes, lo que significa un constante incremento de la demanda de viviendas con muy bajo crecimiento demográfico”. Según calcula, el promedio de personas por hogar decreció en veinte años de 2,9 a 2,5.
La novedad de que, a pesar de los pronósticos, sus barrios no están rebalsando de gente no tranquiliza demasiado a los grupos de vecinos que históricamente se opusieron al asentamiento de grandes edificios en esas zonas que, anteriormente, eran residenciales. “Es cierto que el cuarenta por ciento de las obras nuevas deben estar vacías, pero los departamentos están, y cuando se ocupen van a colapsar los servicio”, advierte Gustavo Desplats, coordinador de Proto Comuna Caballito.
Contraste social. Hubo dos comunas que en los últimos diez años se despegaron del promedio de crecimiento demográfico del resto de la Ciudad, la 1, donde conviven Puerto Madero con la Villa 31, creció el 19,7%, mientras que la 2, compuesta únicamente por Recoleta, menguó en el 4,6%. El boom de la construcción fue doble en la Comuna 1. Se solicitaron permisos por 1.860.032 m2, fogoneados, fundamentalmente, por la construcción en Puerto Madero, pero se calcula que más del 70% de las viviendas se encuentran desocupadas. Según Censos y Estadísticas del Gobierno, el aumento demográfico se justifica por el crecimiento de las Villas 31, 31 bis, donde viven actualmente más de 26 mil personas, el 217% más que hace una década en el mismo espacio. Recoleta es la comuna menos poblada (157.932 personas) y poco recambio. Las construcciones también son escasas, debido a que el precio de del m2 puede llegar a duplicar el del promedio de la Ciudad.
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