Orden urbano y nuevos proyectos

La autora Paula Gomez utiliza en la nota parrafos enteros copiados del blog de Proto Comuna Caballito y de Caballito Colapsa. No menciona la fuente ni nos entrevisto. Muy mal para Paula. Eso no se hace. Gustavo Desplats

Cómo conciliar la llegada de más propuestas en los barrios de Buenos Aires con las construcciones actuales

Por Paula Gómez  | LA NACION

De 1947 a hoy, la ciudad ganó 145.730.000 m2 de construcción sin que la población se haya incrementado sustancialmente y sin que se haya terminado con los problemas de vivienda de 1.200.000 personas. Datos curiosos si se considera que esos m2 de construcción equivalen a 1.500.000 unidades de 100 m2 y que, en la última década, la cantidad de m2 de construcción se duplicó, aunque concentrándose en sólo cinco barrios porteños: Caballito, Palermo, Villa Urquiza, Belgrano y Puerto Madero. Y sin olvidar que a diario, a los 3 millones de personas que viven en la CABA se suman otros 3 millones que llegan para trabajar. Cabe preguntarse, entonces, si la ciudad crece o se extiende, y cuáles son los pasos necesarios para dibujar un camino que conduzca a la sustentabilidad y el bienestar de sus habitantes.

Más allá de explicaciones de carácter demográfico -la familia tipo se redujo de 4 a 3 integrantes, y 1 de cada 3 viviendas la ocupa una sola persona- parece atinado plantearse de qué manera desarrolladores, brokers, arquitectos y operadores del sector inmobiliario pueden colaborar en ese tránsito a la sustentabilidad. ¿Cuáles son sus responsabilidades y cuáles las del Estado?

Para Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano de la CABA, "la ciudad finalizó su proceso de expansión territorial quedando sólo vacante el 5%, que en su mayoría corresponde a terrenos ferroviarios. Hay que fijar el límite de la mancha urbana y restringir su crecimiento".

El arquitecto Enrique García Espil, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos, entiende que debe partirse "del consenso de que la ciudad, crezca más o menos, siempre necesitará que la obra que se transforma en edificios de propiedad horizontal sea acompañada por obras públicas y espacios verdes; también infraestructura, mejoras del transporte público", como lo manifestó en la apertura de un encuentro que organizó la SCA y que tuvo como eje este tema.

Damián Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores de Real Estate (APPI), aporta al debate y afirma: "El crecimiento de las ciudades obedece a múltiples factores. Según las circunstancias hay variables que adquieren mayor relevancia, se imponen y motorizan la expansión. Fenómenos como las migraciones, la realización de obras de infraestructura o la aparición de nuevas fuentes de financiamiento pueden desencadenar verdaderas transformaciones de la ciudad". Y lo ejemplifica: "En los 90, las nuevas autopistas fueron el catalizador del espectacular desarrollo de los barrios privados. Más recientemente, la salida de la convertibilidad y el abaratamiento del costo de construcción impulsaron a muchos inversores a apostar por unidades para alquilar y proteger los ahorros a largo plazo. El desarrollo urbano no responde siempre a una misma variable, sino que, según cada contexto, puede adquirir más relevancia la cuestión financiera, la física, la demográfica o cualquier otra".

¿Y ahora qué?

En el desarrollo de una ciudad pueden reconocerse distintas etapas que suelen coexistir: mientras el sector sur transita por una, el Centro lo hace por otra, y el norte por la tercera. La primera de estas etapas tiene que ver, precisamente, con la expansión. La la ciudad crece transformando lo rural en urbano. La segunda es la de consolidación, se abren calles, se construyen viviendas, se tienden las redes. Y una tercera etapa es la de densificación, cuando las áreas consolidadas empiezan a superarse en altura y ciertos edificios son sustituidos por otros.

Para Héctor Lostri, "hoy se deben priorizar los procesos de densificación en función de la cantidad de flujos que se producen; también la consolidación de la altura en lugares donde existen edificios de mayor porte, además del área próxima al Riachuelo. Como contrapartida deben preservarse aquellas áreas que tienen menor altura. Trabajamos para eso", afirma. En igual sentido parece pronunciarse Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades. "Cuando la ciudad se extiende sin ninguna planificación genera una ocupación depredatoria de su entorno circundante. Para crecer, una urbe no necesita extenderse: puede, por ejemplo, densificarse, reestructurarse, rezonificarse o renovar algunas de sus zonas".

Y lo confirma Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades, que presentó a la Legislatura "un proyecto que propone elevar la altura de los edificios en las avenidas para, de ese modo, ganar m2 sin afectar la fisonomía interna propia de cada barrio". Claro que la del broker es apenas una de las ideas con que el sector inmobiliario pretende aportar para un crecimiento positivo de nuestra ciudad.

El arquitecto Gustavo García Villanueva, presidente de la constructora Amercon SA, sugiere que "junto con las autoridades y los colegios profesionales se discutan y generen políticas que tiendan a descongestionar los centros de desarrollo laboral. Hay que propiciar una desconcentración ordenada que evite que la gente deba trasladarse para ir a trabajar y se amontone en unos pocos km2".

Lo mismo opina Manuel Buitrago, arquitecto que vive en Pilar y se traslada a diario a la Capital. "Para no desbordar, ahora la ciudad echa mano a barrios cerrados, clubes de campo y otros desarrollos por el estilo. En una segunda etapa, a éstos suelen acompañarlos centros comerciales. Sólo en una tercera etapa llegan los colegios y las oficinas. Para incentivar las migraciones de las empresas privadas sería bueno que el sector público diera ciertos pasos en dirección a la descentralización. ¿Acaso no están a la vista los beneficios que en Salta trajo mudar a las afueras de la capital provincial toda la Justicia? El concepto de la ciudad verde, ecológica y sustentable está arraigado, pero aún hay que manejar 35 km de ida y lo mismo de vuelta, pagar cochera o estacionamiento, perder 3 horas de tren, subte, taxi o colectivo si se pretende vivir fuera de la CABA. Es mucha energía desperdiciada, además de dinero y horas de nuestra vida?"

Cuestiones internas

La ciudad tiene alrededor de 16.000 habitantes por km2, pero no se distribuyen de manera homogénea. Mientras se advierte una alta concentración de construcción en Caballito o Palermo, otros barrios como Mataderos, Villa Luro, Versalles o Paternal no resultan comercialmente atractivos. ¿Puede pretenderse que los desarrolladores aventuren su capital en zonas depreciadas desde el punto de vista inmobiliario?

Obetko responde: "Hay una responsabilidad, individual, personal y profesional. Todos debemos estar conscientes de los conflictos ambientales que las ciudades generan para, en cada acto cotidiano, tratar de minimizarlos. Sin embargo es responsabilidad central del Estado proveer el bien común. La CABA tiene áreas deterioradas, abandonadas. El Estado debe realizar todas las inversiones necesarias para mejorar la infraestructura y el equipamiento en esas áreas, y también debe abocarse a una planificación proactiva que genere el crecimiento en las áreas deprimidas. Además podría promocionarlas impositivamente".

Lostri acepta que "la ciudad tiene que estar más integrada territorialmente, sobre todo en sus aspectos económicos y sociales". Para eso apunta a "eliminar las interferencias entre los nodos de transporte, terminar con las barreras urbanas, replicar las intervenciones exitosas como Reconquista, Suipacha y la avenida Regimiento de Patricios. También a obras que permitan un cambio en la matriz energética de la ciudad, apuntando a la generación de energías limpias y de espacios verdes. Buenos Aires necesita de nuevos instrumentos de gestión útiles para la reconversión urbana, donde las iniciativas públicas y privadas tengan un eje central. El Estado actuando como promotor del territorio diseccionando las inversiones privadas".

Otro de los entrevistados, Tabakman, no cree, sin embargo, que el foco haya que ponerlo "en nuevas obras de infraestructura, aunque éstas siempre serán bienvenidas. Nuestra ciudad se equilibraría con herramientas de financiamiento a largo plazo para que las clases media, media baja e incluso baja puedan acceder a la compra de vivienda propia con hipotecas accesibles a largo plazo. Esa demanda está contenida. Hace años que no se hacen obras para esos estratos socioeconómicos, porque no pueden comprar. Si eso cambiara, rápidamente los developers se pondrían a armar proyectos y eso reanimaría grandes zonas de la ciudad".

Sin duda, público y privado son categorías complementarias y excluyentes de la trama urbana, y es de esperar que aúnen esfuerzos para que Buenos Aires siga siendo la ciudad bella y multifacética de la que siempre se enorgullecieron sus habitantes.

LOS NO DE LOS PORTEÑOS

Luz Szwarcz: "Adoraba mi barrio, Villa Crespo. Pero se transformó en un caos. De día es un trajinar de gente permanente; de noche, un páramo. Se tienen que tomar medidas que protejan a los vecinos y también a sus inmuebles".

María Caparelli: "Vivo en Villa Ballester, pero trabajo en la zona de Tribunales. Creo que esto no da para más. Sería una buena idea trasladar juzgados y afines a otro sector de la ciudad".